不动产善意取得需要解决什么问题（关于不动产的相关规定）

按照体系解释，“无权处分”是善意取得制度的适用前提。正确理解“无权处分”内涵和外延关乎善意取得制度目的的实现。否则，不仅影响其功能的有效发挥，也将引发民法诸多制度规则适用上的混乱。

本文以不动产为例，对“无权处分”的概念、界限和界定等问题进行了深入探讨，认为不动产善意取得制度中的“无权处分”仅应限定在登记错误之情形。

辛正郁：在最高人民法院工作20余年，曾任民一庭审判长，2016年3月加入北京市天同律师事务所。中国政法大学法学学士，日本九州大学法学硕士。

长期从事民事审判及司法解释、政策制定等工作：审结各类民事案件近千件，近20篇裁判文书（案件）被最高人民法院公报刊载，获评年度十大民事案件、精品裁判文书；执笔或负责起草建筑物区分所有权、物权法等4部司法解释，参与民法总则、物权法等法律制定、修订工作，参加近20部司法解释论证研究工作。

2006年起担任《民事审判指导与参考》一书的编委（至2009年兼任执行编辑）；在各类学术书刊中发表文章、撰稿百余篇次；为各地法院、法学院校、行业协会等授课、讲座数十次。

《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合善意取得构成要件的除外。尽管该条未将“无权处分”作为善意取得的构成要件，但依体系解释，“无权处分”是善意取得制度的适用前提，此后才会涉及相关构成要件是否具备的判断问题。如不能尽快就此形成共识，势必影响善意取得制度目的的精准实现。考虑到动产善意取得制度中相关问题的理论实务争议不大，故本文以不动产为例作简要探讨。

无权处分概念之确定

学理上最广义的处分，包括事实上与法律上的处分。前者指就原物体加以物质的变形、改造或毁损的行为，后者包括负担行为和处分行为。广义的处分，仅指法律上的处分而言。狭义的处分，系指处分行为而言。对处分之含义，学界至今仍有纷争，然就实务而言，随着《买卖合同司法解释》的颁行，法律规定中之“处分”已经被限定在狭义范围之内，即仅指处分行为。对处分之能力，可从两个维度展开思考：1、处分权是否有法律事实作为支撑-内部关系/实质；2、处分资格能否满足物权变动形式要件-外部关系/形式。与此相适应，无权处分也可包含两类：1、实质意义上的无权处分；2、形式意义上的无权处分。由于处分行为通常以负担行（如合同）为基础，而负担行为之成立，须反映真实权利人之让与意思，故法律上对处分权的判断应以实质评价为逻辑前提。按此解读，对无权处分的理解应当是：1、无实质意义上的处分权，即便处分人为登记权利人亦属无权处分；2、具有实质意义上的处分权，即便其并非登记权利人亦非无权处分。

不动产善意取得中无权处分的界限

《物权法司法解释（一）》第15条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权且无重大过失的，应当认定受让人为善意。其理由在于，善意取得制度系为保护交易安全而设立，但其逻辑前提乃至道义基础则在于有一个外部的标记，使得无处分权人“具备”了足以让外界产生信赖的“处分权”，如其信赖成立，即构成善意。据此，在不动产情形中，对《物权法》第106条所称“无权处分”的理解，应当建诸受让人是否对登记所表彰的权利状态存在信赖，离开这个前提去探讨不动产善意取得的适用，无疑与《物权法》第106条的本意相去甚远。换言之，只有在登记权利人处分不动产之时，才有可能产生受让人善意取得问题。否则，《物权法》规定的不动产善意取得制度在实践中就几乎没有适用的可能。因为在实际权利状态与登记所体现的权利状态一致的情况下，该处分为有权处分；而在处分人本身并非登记权利人的情况下，受让人的善意信赖无从谈起。之所以说只有在登记权利人处分不动产之时，才有可能产生受让人善意取得问题，原因是仅在登记权利人为处分行为时，方存在登记表彰的权利状态与真实权利状态不一致的可能，亦即处分人无实质意义上的无权处分，且该无权处分被登记表象掩盖，外界的“信赖”由此产生。申言之，如登记表彰的权利状态与真实权利状态不一致，则处分人无处分权之事实根本无法从登记权利状态所查知。由此，不动产善意取得中的无权处分应当采纳“登记错误说”，亦即不动产登记权利人在登记错误的情况下，依其登记权利人之名义处分了该不动产。至于因某种原因没有不动产登记的情形，如农村房屋买卖、在建工程转让等，一种观点认为可依登记之外公认的物权表彰方式，判断受让人之善意（即可以适用善意取得制度）。笔者认为，不动产善意取得制度是建立在登记公示效力基础上的物权法特别制度，其目的和功能并不在于解决前述问题。此外，在乡土熟人社会、行政审批等特定环境下，借助善意取得制度纾解权利冲突的现实需求和必要性均极为罕见。

不动产善意取得中无权处分的界定

在登记表彰的权利状态与真实权利状态不一致，且处分人无处分权之事实根本无从就登记权利状态所查知的场合中，是否必然产生善意取得制度的适用，也需进一步厘清。核心问题是，受让人是否基于登记而信赖处分人有处分权。如果受让人知道作为登记权利人的处分人并非真实权利人，但其有理由相信处分人具有真实权利人的授权，则其信赖非由登记状态而来，不应产生善意取得制度的适用余地。详言之，买受人有理由相信出卖人有代理权的，由表现代理制度解决；买受人不知道且不应当知道法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限的，由表现代表制度解决。两类情形中，买受人系相信对方具备代理权、代表权而为交易，只要符合《合同法》第49条、第50条规定情形，该代理行为、代表行为有效。不论能否最终得到履行，因买受人之“信赖”并非通过登记或者占有而来，故皆与善意取得制度无关。由此，不动产善意取得中的无权处分，应当进一步界定为处分人无实质意义上的处分权，但错误登记状态在形式上赋予其完全的处分资格，受让人基于此种信赖而为交易的情形。

《物权法司法解释（一）》第16条第1款规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。比较该条款所列诸情形可知，前三类非指登记存在错误，既如此，是否可以得出司法解释在不动产善意取得中未采纳“登记错误”说？笔者认为，对此重大问题，不宜作简单推定。何为无处分权属更为一般的抽象问题，在未设专条的情况下，司法解释前述条文的本意应在于技术性提示受让人及裁判机关，对异议登记、预告登记、查封等制度功能保有警惕和预判，毕竟在实务上，不应适用善意取得制度和适用善意取得制度但不构成善意的结果很多时候并无二致。需要格外注意的是，异议登记、预告登记之效力并非与登记状态之“形式存在”共相始终，如受让人有证据证明，在其受让不动产时，异议登记、预告登记已因《物权法》第19条第2款、第20条第2款规定情形而失效，则不能再依照司法解释前述条文作出不利受让人之认定。至于查封等情形，亦同。

《合同法》、《物权法》中的无权处分

《合同法》第132条第1款规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分；第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。就《合同法》第132条规定文义看，立法者似将无所有权与无处分权视为不同的法律概念。这一点或可从《合同法》第51条的用语（处分他人财产）以及该条所处位置（位于表现代理、表现代表之后）找到依据。在此基础上，《合同法》第51条中处分人之无处分权在外观上就是确定的，而在善意取得中，处分人在外观上看起来是有处分权的。换言之，前者适用于无处分权处分他人财产情形（没有所有权具备的外部表征），后者适用于处分人处分“自己”财产的情形。如此以来，两个法条各安其道，并行不悖。（相关详细理由见笔者：《夫妻共有房屋单方处分中的法律适用问题》一文，载《人民司法》（应用）2011年第19期。）

但经反思即可发现，按此理解带来的问题是比较明显的：1、该种理解将颁行时间相距近10年的两部基本法有关无权处分规定的含义作两段式解读，是否真的符合立法本意；2、《物权法》施行前，没有实质意义上所有权的人以其形式意义上所有权人名义处分标的物时，究竟依据何种法律规则加以规范；3、《物权法》施行后，善意取得制度是站在末端审示取得人能否取得所有权，在法律行为过程中，其并不关注真实权利人该如何依法保护其权利的问题，此时又该如何回应前述疑问。当然，可向《民法通则》寻求救济，该法第55条规定，民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，而以该法区别使用“民事法律行为”及“民事行为”的目的看，意思表示真实被认为是民事法律行为（有效的民事行为）的构成要件。与此类似的思路还包括撤销权制度的援引。但无所有权的人嗣后取得所有权或者得到所有权人的追认也并非不可能，处分“他人”财产情形中权利人也可以借助前述途径寻求救济，所以认为《合同法》将该类处分排除于第51条适用范围之外，理由和实益将沦于模糊。基于此，《合同法》第132条第1款规定，并非意在区分“有所有权”和“有处分权”，其表述的本意当为出卖人有所有权则其有权处分，无所有权但有代理权、代表权亦为有权处分。亦即，该法第51条所称的无权处分，包括了出卖人不享有所有权、无代理权或者代表权等情形。由此，《合同法》第51条与《物权法》第106条所称无处分权的关系应为：前者中的无处分权人可能是登记或者占有人，也可能根本就不是；而在后者中，处分人一定是登记权利人或者占有人（看起来有处分权），虽然他在实体法上没有相应的真实权利支撑。对于其中的重合部分，《合同法》与《物权法》的规定并不会产生适用冲突：假使《合同法》第51条所称“合同”（处分行为）因处分人嗣后未取得处分权或者权利人的追认而不发生效力，但并不妨碍取得人基于善意取得制度而获得物权；《合同法》所称“合同”（处分行为）的无效，则为权利人追究处分人责任提供了请求权基础；如果取得人无法取得物权，可依《买卖合同司法解释》第3条第2款之规定，请求无权处分人承担违约赔偿责任。质言之，《合同法》第51条所关注的是无权处分情形下处分行为能否最终完成的问题，其与《物权法》第106条的着眼点及所担负的功能不同，根本无法也无需从一般法与特别法的关系计算中得出谁更优先适用的结论。

处分权受限与无权处分

在不动产上，往往设立定限物权，以抵押权为典型。《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。《物权法》第15条确立了债权行为与物权变动的区分原则，故违反《物权法》第191条第2款之法律后果，当非负担行为无效。那么，抵押人的转让是否属于无权处分呢？一种理解为，该条规定的法律后果是抵押人未经抵押权人同意不得处分抵押物，其处分也不会发生物权移转的效力。另一种理解为，该条规定并未否认抵押权的追及效力，抵押权人的同意并不针对处分行为的效力，而仅意味着抵押权人同意在债权未获全部清偿时向抵押物的受让人而非抵押人主张抵押权。如其不同意，则抵押物的转让对抵押权人不发生效力。按照第一种理解，在不动产上存在抵押权的情况下，转让人之处分权业已受到限制，取得人应当对“抵押权人同意”限制了转让人的处分权有清醒的预判，加之根据房地产登记办法相关规定，抵押不动产之变更登记，必须提交抵押权人同意转让的书面文件。此种情况下，很难基于善意取得制度取得物权。笔者认为，能否得到善意取得制度保护与应否适用善意取得制度并非同一问题。尽管设定了抵押权，但该不动产上之登记权利状态并非登记权利人不享有真实物权，物权负担业已通过登记公示，应当认为登记的权利状态与真实权利状态一致，既然不存在登记错误，就不应产生善意取得制度的适用问题。如果按照另一种理解，善意取得制度不必介入的结论更是顺理成章。在处分权受限制可依登记或者特别公法程序公示的情形中，亦可作一体解读。

对处分权的限制还有一种类型，也就是一般不会经由登记公示但确实存在的限制。比如，《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额2/3以上按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在共有不动产场合，有可能适用善意取得制度的情形，应当是物之权利状态未全面真实反映在登记簿上。如前所述，作为登记权利人的部分共有人处分不动产时，如其对受让人传达的信息是其处分行为已经满足《物权法》第97条规定的条件，则不属于善意取得制度调整范围。但若处分人隐藏了共有人同意（法定或者约定）的事实，该处分权之限制已经被登记错误吸收，才应按善意取得加以评价和判断。

需深入思考的前提性问题是，基于约定产生的不动产共有关系，如未经登记，该如何看待共有权之设定。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。何为“法律另有规定”，在理解上，包括婚姻关系、遗产继承以及该法第2章第3节规定的诸多情形等。然非属上列情形，在未经登记时仅基于约定（合同）能否设定共有权，不无疑问。如何理解《物权法》第9条规定所称“发生效力”、“不发生效力”的含义，意义殊巨。从解释上看：1、“效力”的内涵是“物权的设立、变更、转让、消灭”，即物权变动；2、依法登记是发生物权变动效力的要件，物权变动效力是否发生，取决于是否登记。笔者认为，登记在物权变动中的意义因内部外部关系而有不同含义：在内部关系中，登记标志着交易双方之间旨在设立、变更、转让、消灭不动产物权的权利义务关系划上句号，不动产物权的取得及享有受当事人意思自治约束，登记只不过是表彰当事人贯彻其意思的结果；在外部关系中，业已发生的物权变动通过登记将向社会公示，外界经不动产登记对不动产物权状态产生信赖。然而，法律建立不动产登记制度，本质上非为确认当事人间债的履行结果，若不涉及外部关系，该技术性标识并无意义。申言之，登记虽客观上确认了特定当事人之间以设立、变更、转让、消灭不动产物权为目的的债的履行结果，却不能反过来说不动产物权系由登记所赋予，因为交易双方不动产物权得丧变更的基础只能是一个相对的债的关系。《物权法》第9条所称“经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，当然也可以从内部关系加以解读，不过仅是显而易见地说明登记是作为债的履行结果而存在。基于此，登记虽为不动产物权变动生效的要件，但“要件”不同于“原因”，不动产物权变动的原因或基础只能是买卖、赠与、抵押等当事人的单方或双方法律行为。登记制度的构建，盖因交易安全需以清晰权威的物权状态表彰体系为基础和前提，故其宗旨存乎交易秩序之维护，在方法上就是将一个一个本属特定当事人之间物权流转的结果事实公之于众。由此，《物权法》第9条规定的意旨主要在于协调外部关系，其对内部关系的作用发挥是提示特定当事人，如不将仅对双方具有约束力的物权变动以登记方式公开，外界将对错误的不动产物权状态产生信赖。比较登记在确认特定当事人之间的不动产物权变动以及公开这种物权变动两者，后者才是登记的本质。综此，基于约定产生的共有关系，虽未登记，但不宜认为在内部关系中不成立共有关系。进而，也将对判断处分人是否构成无权处分具有实质意义上的决定作用。

结语

保护真实权利、维护交易安全是整个民法关注的问题，这是一个全方位、多维度的体系化事项，没有哪一个单项制度有能力担负起全局性的使命。有必要正确评估善意取得制度对交易安全的保护功能，使其仅在特定情形下发挥其应当发挥的作用。放大“无处分权”的范围，不仅将使善意取得制度难堪重负，不利交易秩序及安全的维护，更会导致民法体系的不安定甚至紊乱。