商品房销售管理办法司法解释（房地产投诉最有效的方法）

今天，我们接着讲关于商品房销售的另一种主要的形式，根据《商品房销售管理办法》（以下简称“《办法》”）的有关规定，商品房销售除应当符合昨文的有关要求外，按照不同的对外销售方式，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。下面，我们将从广告与销售、销售代理、法律责任等3个方面展开讨论。

一、广告与合同。无论是房地产开发企业，还是房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行有关广告宣传的法律法规，内容必须真实、合法、科学和准确，销售广告和宣传资料明示的事项应在商品房买卖合同中约定。

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立商品房买卖合同，买卖合同应当明确有关主要内容。其中，商品房销售价格由当事人协商议定，但国家另有规定的除外；商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；按面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

二、销售代理。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房，在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，同时商品房销售人员应当经过专业培训方可从事商品房销售业务。

三、法律责任。房地产开发企业未取得营业执照、房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房或擅自预售商品房的，均应依法予以行政处罚；一房二（多）卖的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任。

房地产开发企业未按照规定的销售条件现售商品房、返本销售或变相返本销售、承诺售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房、分割拆零销售商品房、不符合商品房销售条件却向买受人收取预订款性质费用、委托没有资格的机构代理销售商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。