一、什么是小产权房？

小产权房是一种俗称，虽然在一些正式文件中使用“小产权房”这一用词，但是并没有明确的定义。一般是指在农村集体所有的土地上自行建设并违反法律强制性规定对外销售的房屋。

必须要有这两个特点：

首先必须得占用集体土地建设，不管是农村农民自建的还是村集体自建的小产权房，必须要在集体土地上。如果是依法取得建设用地使用权，进行建设房屋的，即使没有房产五证也不叫小产权房。

第二，违反法律强制性规定买卖。

根据我国土地管理相关法律，农村村民房屋对外销售有着严格的限制。只有非法销售的才能算，小产权。

对此，如果仅仅是农村村民的住宅，对同村的人之间的合法买卖的房屋，当然不能叫做小产权房。

二、现实中那么多小产权房买卖，难道他们签订的房屋买卖合同都无效吗？

是的，都是无效的。

我们通过这份最高人民法院的判例（徐怡等诉北京八达岭山庄物业管理有限责任公司房屋买卖合同纠纷案），看看为什么是无效的：

(2017)最高法民申2813号中华人民共和国最高人民法院民事裁定书

最高法院经审理认为，案涉房屋的转让必然涉及房屋占用的土地使用权的转让。根据原审查明的事实，案涉房屋占用的土地系北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社所有的集体建设用地，徐怡、徐恒、徐恺均非北京市海淀区温泉镇太舟坞村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”徐怡、徐恒、徐恺并未提供证据证明本案存在着上述规定中除外的情形。一、二审判决认为案涉《房屋转让协议》违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，应认定无效。

三、小产权房相关法律规定。

《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》

第九条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

国办发〔1999〕39号***办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知

　二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
　　农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
　　农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
　　要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。

国发〔2004〕28号《***关于深化改革严格土地管理的决定》

　二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理
（十）加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

国土资发〔2011〕178号《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》

　十、严格规范农村集体土地确权登记发证行为
　　结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

国土资电发[2013]70号《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》

各省、自治区、直辖市国土资源、住房城乡建设主管部门：
　　为全面正确地贯彻落实党的十八届三中全会《决定》，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，现就有关事项紧急通知如下：
一、正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性
　　建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
　　二、坚决查处“小产权房”在建、在售行为
　　近年来，***有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号），各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
三、切实履行好监督管理职责
　　各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民***的领导下，认真履行职责，及时采取有力措施，切实加强监管，做到令行禁止。一要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部门。二要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。
　　 2013年11月22日