买卖合同解释第三条（最新买卖合同司法解释）

【案例】原告赵某起诉被告钱某、李某，称李某在其不知情的情况下，将其所有的房屋卖给钱某，该房屋已经交付；李某对该房屋不具有处分权，原告也拒绝追认，请求法院判决确认两被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。

　　【分歧】意见1：本案应当审理查明原告是否准许或追认过，进而对合同有效或无效作出判决。

　　意见2：本案合同是否有效与原告没有直接利害关系，本案应不予受理。

　　【分析】本文认同意见2。

　　一、无权处分未经追认且未取得处分权的，合同并不当然无效。意见1认为，既然《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，那么反过来讲，未经权利人追认且未取得处分权的，合同无效，因此权利人有权主张合同无效。我们认为，并不能当然地认为合同无效。比如在善意取得、表见代理等情况下，如果一概认定绝对无效，则上述制度无法存在。可能正因如此，《买卖合同司法解释》第三条第一款明确了无权处分合同的效力：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”更恰当的理解和表述应当是，未经权利人追认的出卖人无权处分，买受人不能仅依据买卖合同取得物权。

　　二、第三人确认合同无效不利于保护守约方合法利益。意见1认为，《买卖合同司法解释》第三条第一款规定的是，合同当事人不能主张合同无效，并没有禁止合同之外的第三人请求确认合同无效。对此我们的理解是，上述第三条第二款的内容就是规定无权处分合同有效的一个重要原因：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”显然，认定合同无效的话，守约方只能主张返还财产、折价补偿或因对方有过错而给自己造成的损失，而不能主张违约责任以及因违约造成的损失，大概多数情况下，这两者的区别还是比较大的。如果允许第三人确认合同无效，等于是认可第三人可以干扰、限制甚至阻止守约方行使权利，对守约方是非常不公平的。所以，表面上看虽然该款没有禁止第三人主张合同无效，但如果认可此种权利的话，将会对缔约行为产生极大冲击，更何况，权利人有其他更加合适的途径。

　　三、人民法院不应该、不能够阻止合同当事人设定负担行为。负担行为是指一方相对于另一方承担为或不为一定行为之义务的法律行为，与之相对应的处分行为是指直接发生某项权利转移或消灭的行为。显然，签订合同本身属于负担行为，履行合同的行为属于处分行为。合同签订并生效后，当事人给自己设定的负担行为成立有效，此时债务人有给付的义务，债权人享有对债务人的债权请求权，但是该种负担行为仅仅是手段，并不是目的，更不是结果；如果到此为止、没有后续的处分行为，则不会产生某项权利转移或消灭的结果。签订合同是双方平等协商的结果，设定负担行为是合同当事人自愿的行为，第三人和法院不应该阻止合同当事人自愿签订合同，否则，就侵犯了当事人的意思自治，当然也无法阻止。

设想一下，如果法院受理本案，可能会出现非常“诡异”的现象：如果法院判决合同无效，两被告可以重新签订合同——法院和原告都不能禁止两被告重新签订合同吧？那么再次签订的合同是否当然无效？原告需要再起诉一次吗？如此循环下去岂不是永无终结。更有甚者，两被告得知原告起诉后马上协商解除原合同，并签订新的合同，那么法院审理一份已经被合同当事人协商解除的合同是否有效，岂不是一种讽刺？这都是审判实践中我们不得不考虑、应当预见到的问题。

　　四、无论合同是否有效均不对不动产权利人产生实质影响。说到底这还是物债二分性的问题。《物权法》第十五条阐明了合同效力和物权效力的区分：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这与《买卖合同司法解释》第三条第二款是相统一、相呼应的。

意见1认为有效的合同必须得到履行，我们认为不能这样理解，该款内容可以反映法律并未规定和认可有效的合同一定可以履行、（当事人坚持的话）必须得到履行——相反，有效的合同不一定具备履行的条件、不一定必须实际履行、不一定必然得到履行。买受人依据合同享有要求出卖人交付房屋的权利，房屋所有权人依据物权享有阻止出卖人交付房屋的权利，两种权利是对抗的关系，后者之权利完全可以对抗前者之权利，但是不能讲一种权利把另一种权利消灭掉了。此时基于债权的请求权受到基于物权的保护权的“阻挠”而无法行使，合同无法履行。这是物债二分性的体现，我们既不能讲生效的合同必须得到履行，也不能讲“无法履行的合同是无效的”。《物权法》第十五条讲的是物权不影响债权，物债二分性的另一个表现是债权不影响物权，物权行为不因债权行为的无效而无效。比如某《房屋买卖合同》履行后，房屋交付变更登记在买受人名下，买受人即取得房屋所有权，如此后该合同被认定无效，并不能认为出卖人当然取回所有权，在未经再一次的变更登记或裁判文书生效前，房屋所有权仍然属于买受人。由此可见，合同是否有效与物权是否变动没有直接的、必然的关系。

　　综上所述，原告与本案没有直接利害关系，故不符合民事诉讼起诉的条件。其实原告真正的目的是物权保护，原告更合适的做法应当是，把诉讼请求修改为请求确认原告对涉案房屋享有所有权，可以加一条请求确认两被告交易（交付）房屋的行为不产生物权变动的效力，如此，则法院应当受理。