房屋转租合同有效吗（租房协议书合同的法律效力）

实践中，租房过程中经常会出现一种情况，那就是承租人将房屋租赁过来以后，再转租给第三人。与此同时，出租人与承租人之间的合同还有诸如“承租人需事先征得出租人书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人”的约定。

那么，这个时候，承租人将房屋转租给第三人，该转租合同是否有效？一旦房屋被出租人收回，第三人究竟应该向承租人主张违约金还是损失？

【基本案情】

2016年11月21日，罗某与陈某签订《商铺租赁合同》，约定罗某租用陈某所有的位于×区房屋，建筑面积973.74平方米，用途为商业。合同约定，“……4.除双方另有约定以外，罗某需事先征得陈某书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；5.罗某不支付租金达15日或擅自将房屋转租给第三人的，陈某有权单方解除合同。”

2018年1月12日，罗某与张某签订《房屋租赁转让合同》，约定约定，“……5.在张某租赁期间，张某有权转让租赁店铺，罗某给予配合并告知房东。罗某与陈某签订的《商铺租赁合同》作为该份合同附件。”

2018年9月16日，陈某向罗某发出“关于《商铺租赁合同》的解除函”，内容大致为：罗某先生，贵方承租房屋后，未能如约如期足额支付租金，常有拖延，本应于2018年8月31日前支付的2018年9月15日至2019年3月14日的租金429420元，至今未予支付，且近日我方发现在租赁房屋现场显示301号房屋为“×健身馆”，302号房屋为“×村慢美术”，贵方存在转租部分或全部房屋的重大嫌疑，严重损害我方合法权益，我方特致函如下，解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》，请贵方在2018年9月25日前返还租赁房屋给我方，我方保留向贵方追索欠付租金、欠缴费用、应付违约金等权利。

2018年10月25日，罗某与陈某签订《商铺返还协议书》，约定：1.双方一致确定2016年11月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月17日解除；2.罗某承诺于2018年12月28日前一次性返还商铺给陈某，陈某将罗某在2018年9月17日支付的2018年9月15日至2019年3月14日的租金43万元退还给罗某。

2019年1月7日，罗某将301、302号房屋返还给陈某。同日，陈某与公司签订《房产租赁合同》，约定由公司租赁302号房，租赁期限自2019年1月8日至2023年1月7日。

另查明，张某有2018年1月12日（签订合同当天）与罗某的微信聊天记录。

张：我需要你把这个合同复印件作为我们的附件放在转让合同里面。

罗：这个没有问题。

张：转让合同需要房东知晓并签字哦，带上他的身份证和房产证。

罗：身份证房产证都有，签字可能要年后她回来。

张：可以哈，后面要允许我有转让权哦。

为此，张某与罗某因房屋租赁事宜发生纠纷。

【一审判决】

张某向法院起诉请求：1.罗某返还租赁转让费*万元；2.罗某退还张某多支付的租金*元；3.罗某承担违约金40万元。（以下只讨论违约金的问题）

一审：转租合同无效，法院向张某释明可以变更诉讼请求。

审理中，因陈某未到庭参加诉讼，其就房屋转租、陈某与罗某的合同解除以及与公司签订租赁合同的问题回复内容为：1.大概在2019年1月5日，因罗某未按照《商铺返还协议书》约定的时间返还商铺，其前往商铺，发现罗某将302号房转租给了张某；2.2018年9月16日的解除函，系其本人发出；3.2019年1月7日，陈某与公司代理人张某签订的《房产租赁合同》是真实的。

庭审中，法院向张某释明，认为《房屋租赁转让合同》无效，询问其是否变更诉讼请求。张某遂将诉讼请求变更为：罗某赔偿因合同无效给张某造成的损失（参照合同约定的违约金40万元）。（其他事项不予讨论）

法院认为，双方的争议焦点在于：1.罗某与张某之间合同的效力问题；2.张某的损失能否得到支持。

1.罗某与张某之间合同的效力问题。

张某对于《房屋租赁转让合同》的效力提出抗辩，认为罗某未经陈某同意转租房屋，根据相关司法解释的规定，转租合同无效。

法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《商铺租赁合同》明确约定，罗某需事先征得陈某书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。陈某向法院出具的回复明确表示其在2019年1月才到案涉房屋查看，明确知晓房屋被转租，并且罗某与张某的微信聊天记录显示，在二人签订合同之时，确实未取得陈某的书面同意，因此在罗某既无证据证明其签订《房屋租赁转让合同》时已经取得陈某的同意，也无证据证明陈某知道或应当知道罗某转租商铺的事实的情况下，罗某将承租的商铺转租给张某，未经陈某的同意或事后追认，损害了陈某利益，该《房屋租赁转让合同》无效。

2.张某的损失问题。

张某主张，罗某违约导致陈某提前解除了与罗某的合同，要求返还商铺，张某作为法定代表人的公司不得不与陈某重新签订合同，租金存在较大增幅，从而导致经营成本增长，张某作为股东的获利相应减少，因此存在损失。法院认为，因合同无效而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益的损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失，信赖利益损失的赔偿范围包括缔约费用、履行费用等在内的直接损失，以及以丧失订约机会的损失为主的合理间接损失，而张某主张的其作为公司股东的获利减少的损失不属于上述信赖利益损失的范围，因此对于张某的此项诉请不予支持。

综上，法院判决：驳回张某赔偿损失的诉讼请求。

【二审判决】

上诉：罗某因不服一审法院判决的其他事项，提起上诉。（张某二审没有提及合同是否有效及相应违约金问题）

张某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审：转让合同有效（但基于张某并未提出赔偿金或违约金的诉求，二审法院并未将赔偿金或违约金纳入审理范围）

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，无法得出转租合同因承租人无转租权而无效这一结论。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，亦无法直接得出承租人无转租权导致其签订的转租合同无效这一结论。因此，承租人无转租权是否直接导致转租合同无效，应结合合同法关于租赁合同的其他规定进行探究。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定方法使用租赁物”和第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定可以看出，承租人实际占有使用租赁物时，负有妥善保管租赁物的义务，不可超出出租人可预见的方式使用租赁物，以免出现出租人不愿承受且不可回转的不利情形。因此若承租人在未获得出租人同意的情况下，其擅自转租的行为实际上损害了出租人对租赁物的控制，增加了出租人可能面临的风险，对此法律赋予出租人一个救济的权利，即出租人在合理期限内可以此为由解除与承租人的合同，收回房屋，或主张转租合同无效来恢复承租人的实际占有，除却因承租人擅自转租而给自己增加的风险。综上，承租人无转租权不直接导致转租合同无效，应根据出租人如何行使权利加以认定。本案中，陈某仅以罗某擅自转租和拖欠房租为由解除其与罗某的租赁合同，未对罗某与张某的《房屋租赁转让合同》提出明确意见，因此一审法院认定《房屋租赁转让合同》无效不当，应予纠正，双方当事人应受合同拘束（小编解读：转租合同有效）。

【再审判决】

再审：张某请求罗某支付违约金40万元（其他事项不予讨论）。事实和理由：二审判决遗漏诉讼请求，损害张某合法权益。张某起诉时请求罗某支付违约金40万元，因一审法院向张某释明《房屋租赁转让合同》无效，张某才将诉讼请求变更为要求罗某赔偿损失40万元，二审法院认定《房屋租赁转让合同》有效，但未告知张某变更诉讼请求径行改判，剥夺了张某的诉讼权利，使其丧失救济渠道。罗某未经出租人同意擅自转租，导致出租人解除租赁合同，收回房屋，给张某造成很大损失，应按转租合同约定支付违约金。

高院：转租合同有效，但因违约金这一再审请求超过原审诉讼请求不予受理。

1.关于转租合同效力的问题。

《房屋租赁转让合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，承租人未经出租人同意转租的，损害的是出租人的利益，法律赋予出租人的救济手段是可以解除其与承租人之间的租赁合同,而非否定转租合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”其中的“转租合同无效”应理解为，未经出租人同意的转租合同对出租人无约束力，不能对抗出租人，而不是转租合同绝对无效。因此，二审法院认定《房屋租赁转让合同》有效，并无不当，但认为转租合同的效力应根据出租人如何行使权利加以认定的理由不当，应予纠正。

2.关于张某要求支付违约金40万元的再审请求是否超出原审诉讼请求的问题。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十二条规定：“民事诉讼法第二百条第十一项规定的诉讼请求，包括一审诉讼请求、二审上诉请求，但当事人未对一审判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求提起上诉的除外。”本案一审法院向张某释明《房屋租赁转让合同》无效，告知其可以变更诉讼请求，张某据此变更了诉讼请求，将请求支付违约金40万元变更为请求赔偿损失40万元，一审判决未支持该项请求，张某未上诉，二审法院根据罗某的上诉请求进行审理并作出判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定。虽然一审法院对合同效力的释明不当，但是否变更诉讼请求、是否上诉均系张某自行决定，且二审法院已将合同效力作为争议焦点纳入审理范围，张某在二审中仍主张《房屋租赁转让合同》无效，故本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项规定的原判决遗漏诉讼请求的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”的规定，张某要求支付违约金40万元的再审请求超出原审诉讼请求，本院不予审理。

【小编有话】

这个问题，张某一开始本来主张违约责任是正确的。也就是说，承租人罗某因为其个人的原因导致出租人与其解除房屋租赁合同，从而不得不违约，与张某解除转租合同。这种违约，自然应该按照合同约定承担相应的违约金。

只是，张某在诉讼过程中，却一而再，再而三地犯错。

错误一：张某在起诉过程中，被一审法院“误导”变更了诉讼请求。

一审法院认为，转租合同不能认定有效。既然转租合同无效，那么就不存在合同违约的问题，也就不存在违约金的问题。于是，张某将违约金的主张变更为赔偿损失。只是，一审法院又认为，因合同无效而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益的损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失，信赖利益损失的赔偿范围包括缔约费用、履行费用等在内的直接损失，以及以丧失订约机会的损失为主的合理间接损失，而张某主张的其作为公司股东的获利减少的损失不属于上述信赖利益损失的范围，因此对于张某的此项诉请不予支持。

错误二：一审败诉，没有对诉求提起上诉。

按理说，既然一审法院没有支持损失，张某应该为此提起上诉。但是，上诉期间，张某并没有对此提起上诉，而是在二审庭审中辩称“一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判”，这导致二审法院并没有将违约金或损失纳入审理范围。

错误三：不应该再审，而应该另行起诉。

既然二审法院重新认定转租合同有效，那么在一审已经将诉求改为“损失”的情况下，完全可以以“违约金”为由重新提起诉讼。

如再审高院所称，鉴于张某一审期间变更诉讼请求，二审期间亦未上诉，且二审法院已将合同效力作为争议焦点纳入审理范围，张某在二审中仍主张《房屋租赁转让合同》无效，故本案并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项规定的原判决遗漏诉讼请求的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行，当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”的规定，张某要求支付违约金的再审请求超出原审诉讼请求，法院不予审理。

据此，张某不妨根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，可以考虑重新提起诉讼。

当然，如果再审判决下来之后，该案还在诉讼时效之内，也可以在再审判决书下来之后另案起诉。只是，诉讼时效是否等人，就得具体问题具体分析了。同时，即使该案再审之后还在诉讼时效之内，再另行诉讼也会耽搁更长时间，显然不如在二审结束之时就重新诉讼更节约时间。

因此，打官司需慎重，每走一步须权衡利弊！