第七百零五条的规定如下：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本条是关于租赁期限的最高限制的规定。
关于租赁期限，除本条外，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条也有规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
关于本条，有以下几点值得注意：
一、不论是超过二十年还是超过临时建筑使用期限，只是超过部分的期限无效，合同其他条款及合法的租赁期限仍然有效；
二、二十年期满后，当事人可以续约，续约的租赁期限仍不得超过二十年，续约次数不限；
三、承租人与出租人同时签订多份合同，累计租赁期限超过二十年的，可能会导致租期在后的合同无效；
四、出租土地使用权和集体经营性建设用地的，租赁期限必须遵守***制定的具体办法的规定，如果没有特殊规定的，则参照使用本条规定。
作者：李英律师，广东东方昆仑（东莞）律师事务所高级合伙人。
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