宅基地买卖最新政策（新土地法对农村宅基地规定）

根据《土地管理法》第4条，我国的土地按用途，可以分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

我国的土地所有制为国有和集体所有两种，很多人错误的以为，农用地就是集体土地，建设用地就是国有土地。其实，这是错误的。在农用地中，其实分为国有和集体所有，如国有林场是农用地，但为国有。建设用地也一样，分为国有和集体所有，如乡镇企业用地为建设用地，但为集体所有。另外，《土地管理法》又将集体所有的建设用地分为乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅用地等。其中，农村村民住宅用地即所谓的宅基地。由此可知，宅基地是集体土地的一种，而且是集体土地中的建设用地。

由于农用地为经济建设活动的基础，国家对此有严格的限制，尤其是其中的耕地，国家为此划定了一条红线，一切人员必须遵守，如果越过此线，轻则要受到行政处罚、罚款、吊销相关证件等，重则要受刑法处置。而对于建设用地来说，则相对较为灵活。

在建设用地中，集体建设用地比较特殊，因其关系到广大农民的切身利益，故国家的立法一直持谨慎态度，但是，我国社会发展一日千里，相关的法律法规有时不是很明确。在现实生活当中，随着我国城市化的进展，征收拆迁中的纠纷就必须要得到解决，集体土地流转及权属纠纷，常常成为土地流转中的争议焦点。由于宅基地关系到农民的基本生存权利，如果处理不当，很可能会引起社会群体性事件，故其流转问题，便是重中之重。那么，宅基地的流转要受到哪些限制呢？

在我国的法律体系中，只有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规，以及***办公厅、国土资源部等部门的不是立法性质的通知有所涉及。其中，在1999年***办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2016年的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（即《八民纪要》）规定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

自《土地管理法》立法以来至今，历经数次修改，在2004年修改的《土地管理法》第62、63条中明确规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。其中，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的相关条款即所谓的“一户一宅”的原则。

通过以上法律条文可知，宅基地只有在同时满足以下2条时才可以买卖流转：

1， 只有在集体内部成员之间才可以交易买卖宅基地，若不是集体内部成员，则不可交易宅基地。

2， 要遵守“一户一宅”的原则。即使在集体内部成员之间流转，只有在买受人没有宅基地的情况下，才可以买卖宅基地。若买受人已经有了一套住宅，则其拥有的宅基地将多于1宅，这显然违背了“一户一宅”的原则。

在2019年，我国又对《土地管理法》作出了新的修改，国家对宅基地的流转有所松动，新修的《土地管理法》第63条中，已经没有集体土地“不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的相关条款，这是由于随着我国城市化的发展，城市原有土地已经不能满足城市扩容的需求了，由于大部分城郊的土地归集体所有，如果还规定集体土地不得用于“非农业建设”，显然不合时宜。但是，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”等相关条款还是保持不变。这也是为保障农民基本生存权利着想，防止因土地兼并而剥夺农民基本的宅基地，从而使其无居所的情况出现。

我国大力推进城市化的结果，就是我国大量年轻人口涌向城市，并定居在城市并获得城市户口。在广大的农村地区，留下的都是老人，而很多农村缺乏活力，很多宅基地处于无人居住的空置状态，甚至有些农村成为无人居住的“鬼村”，再限制宅基地不得流转就有些不合时宜了。由此，在新修的《土地管理法》62条中新增了规定，即“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”。可以预见的是，随着我国城市化快速的推进、社会老龄化的到来，以及老一辈的离去，农村人口的减少，宅基地的流转问题必然会有所改革。