回迁房可以买卖吗（回迁房过户最新政策）

在城市升级改造的过程中，开发商如果需要征用土地，位于被征用土地上的现状建筑，就需要拆除搬迁。而开发商以实物方式补偿给拆迁户的房子，通常被称为回迁房。很多人在买房的时候会通过不同的渠道购买，除了从开发商手里购买期房，或者从二手房市场购买旧房，还有一种情况，就是从拆迁户的手里购买回迁房。为何有些人会去购买回迁房呢？主要因为回迁房具有二个优点：

第一，价格比较便宜。在对拆迁户进行补偿时，开发商有时候会单独开发一个小区作为安置小区，有时候则是在对外销售的楼盘中，穿插进一些回迁房。但是无论回迁房处在什么样的楼盘中，相比较而言价格都是非常便宜的，有时候能比市场商品房的售价便宜20%～30%。这是在房价高企的情况下，回迁房之所以能够吸引购房者的主要原因。而且回迁房的面积大多数是中小户型，非常适合收入不高的年轻人居住。回迁房卖得很便宜，并非是回迁户自愿亏本出售，而是开发商前期通过拆除低楼层的房子，建造了更多层的高楼，利润已经翻了无数倍，因此在拆迁补偿上，才能有让步的空间；拆迁户到手的房子远低于市场价，也就有了向购房者让步的余地。

第二，位置比较优越。买房不是买房子的本身，而是买房子背后的资源。位置决定房子价格，位置优越的房子，上涨空间也大。凡是能够遇到拆迁机会的房子，位置优势往往是吸引开发商投资的原因之一。比如很多棚改项目中被拆除的老房子，都位于城市的核心板块。而不少房子拆除以后就在原址上建造高层住宅，位置优势是最让域外购房者为之心动的。特别是城镇化扩容之初在原址上建造的回迁房，周边医疗、教育等资源齐全，小区配套设施完善，交通出行方便快捷，入手后居住生活非常方便。

那么，回迁房能买吗？按照内行人的看法，需要具体情况具体分析。首先，如果回迁房已经办理了房产证，并且已过了限售的时间，就能和其他的普通二手房一样，走正常的房屋交易流程，这种情况下当然是可以购买的。但是在大多数情况下，购买回迁房需要承担很大的风险，因为回迁房的“坑”至少有6个：

第一，回迁房不易办理房产证。很多回迁房是没有房产证的，只有一份与开发商签订的回迁协议。如果想办理房产证，就需要等整个小区的房子卖完了，开发商才能给回迁房补齐办证手续。因为开发商如果先给回迁户办理了房产证，回迁户就可以将房子卖掉变现，影响开发商的房子销售；而且因为回迁房的价格便宜，回迁户在卖房的时候很可能大幅降价，就会扰乱开发商的市场定价，导致开发商的房子更难卖掉。而回迁协议是开发商与回迁户私下签订的商业协议，是无法办理房产证的。但是没有房产证的房子，就不能迁入户口，小孩子也上不了学，房子也就失去了金融属性。因此如果买了没有证的回迁房，办证的时间往往无法确定，甚至会遥遥无期。比如开发商因为资金链断裂导致房子被银行收回，或者因为债务问题房子被法院封存、扣押等情况下。

第二，购买回迁房的资金压力大。正是由于多数回迁房都办不下来房产证，所以回迁户才会卖得比较便宜。否则一旦证书拿到，房子可以进入市场正常交易了，谁还会低于市场价便宜卖呢？而没有房产证的回迁房，银行是不会给申请人做贷款的，那么购房者就需要准备全款才能买下。但是回迁房的价格再便宜，在房价高高在上的当下，一套房子的总价也不是一笔小数字，购房者想要一下子拿出一大笔的现金，也是非常不容易的。因此购买回迁房的压力，远比购买新房或其它二手房的压力大，毕竟只有办理了房产证，才可以申请抵押贷款。

第三，房价一旦上涨，卖方有可能会反悔。回迁房买的时候虽然很便宜，但是只要一天没有办下来房产证，房子的所有权就仍然归回迁户所有。而房价是在不断上涨的，一旦房子的市值价与当初的成交价形成较大差距，到了房子能够办证的时候，有些回迁户就会找各种各样的借口，不配合购房者办证。他们的真实目的只有一个，那就是不愿意接受当初的交易价，想按照市价让购房者加钱。遇到这种情况，购房者就成了弱者，着急也没有用，很多人就会被卖方牵着鼻子走，被迫再加一些钱才能去房管局办手续。特别是那些买房子准备给子女上学的购房者，遇到这种情况可以说是有苦难言，只能乖乖地就范。

第四，如果发生债务纠纷，购房者的利益严重受损。在等待给房子办证的这段时间，如果回迁户因为与他人发生债务纠纷，导致该套房子被法院扣押，法院虽然也承认双方签订的房屋买卖合同有效，但是需要执行拍卖房产用于抵押债务的时候，法院并不会将拍卖所得优先赔给购房者，而是会赔给与卖方发生经济纠纷的第三方。至于购房者想讨回购房款，只能另案起诉，而且失去了财产保全的机会，将陷入长期的债务纠纷之中。毕竟法院将已出售的房子进行拍卖，多数是因为债务人的名下只有这一套房产。而少数卖方正是抓住了这一点，如果购房者不能按照自己的要求加价，就会制造虚假债务，故意让法院拍卖掉房子，让购房者两手空空。当然了，这只是卖方预设的圈套而已，但损失最大的，一定是购买回迁房的人。

第五，回迁房的居住体验较差。所谓一分钱一分货，正是由于回迁房的价格比较便宜，因此开发商补偿给回迁户的房子，无论所处楼层、朝向、所在小区位置、户型以及房子周围公共服务资源配置等，都是整个小区中最差的。比如一些回迁房会被分配在整个楼栋的边角旮旯位置，通风采光效果很差，房子的户型不够方正，浪费的空间比较多，公摊面积也比其它房子大，而且整栋楼也不是正南正北朝向等。这样的房子即便入手时再便宜，想转手也很难卖掉，更不要说卖出高价。而且一些纯安置小区的物业、保洁、治安等方面，都没有正常商品房小区管理到位，居住的人员素质也参差不齐，垃圾随便丢弃、车辆乱停乱放、外来人员随便进出、公共场所大声喧哗的情况比较普遍，居住体验远不如其它小区好。

第六，回迁房的投资属性低。如果一个小区是回迁房与商品房混搭的小区，或者整个小区全都是安置户，最常见的情况是脏乱差。比如有人将地上车库改做小超市，每天人来人往吵乱不堪，有的人将车子停放在消防通道上造成安全隐患，而有的人夏天光着背、赤着脚聚集在楼梯口打牌、下棋，有的人则随地吐痰，遛狗不牵绳，半夜高声喧哗等。而所在小区的物业通常只知道收钱，不知道管理、护理，形同虚设。因此凡是脏乱差的小区，不仅居住品质在不断下降，房价也很难涨上去，因为低品质的小区根本无人投资，无法带动房价上涨。

总而言之，回迁房不是不能买，但前提是等办理了房产证以后才能买。购房者不能因为回迁房的价格便宜就急于下手，所谓便宜没好货，任何便宜的东西都是有原因的。而一旦匆匆忙忙地买了回迁房，除了需要承担全款购买的资金压力，还有可能买到房型、位置和楼层都不够理想的房子；一旦遇到不诚信的卖房人，轻则追加钱款才能办理房产证过户，重则会落个“钱、房两空”的结局。