所谓“物业管理法2021年新规”，实际上是指2018年3月19日***第三次修订的《物业管理条例》（以下简称《条例》）。业主与物业企业关系日益紧张，与《条例》定位不准确存在着实质的联系；业主与物业服务之间关系适用《民法典》，《条例》具有较强的行政色彩，具有明显的部门化立法倾向。
《条例》修订未“撼动”物业管理形式
《条例》三次修订的背景围绕民事法律的颁布而修改。第一次修订的背景为《物权法》的颁布；第二次和第三次修订的背景为《民法总则》草案的公布与颁布。《条例》三次修订的关键内容却没有把握住民事法律的要点，部门化立法倾向明显。其中，“倾向”，是指利益倾向于中国物业管理协会及其会员。
《物权法》规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理物业；《条例》三次修订却仍然坚持从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，排除了业主自行管理，或者选择其他管理人管理物业。
2003年的《条例》规定的物业服务企业具有“独立”的法人资格，其目的为了防止建设单位与前期物业服务企业为同一人；2007年公布的《物权法》赋予了业主自行管理物业的权利，并有权委托其他管理人管理。
业主与物业关系紧张的原因
中国物业管理协会早于2000年10月在北京成立，现有会员单位2700余个；物业服务，或者管理协会成立意味着，物业服务企业已形成了利益集团，或者利益同盟。在业主难以与这抗衡的情形下，2008年实施的《物权法》规定了其他服务形式。
《条例》强调物业服务企业具有独立的法人资格，意味着业主不能成立法人服务自己的物业区域，也不能委托没有法人资格的企业服务物业区域；业主，或者业主大会即便解聘了原物业服务企业，也仅能在《条例》规定的服务企业中选择，业主选择任何一家服务企业，服务基本上为“换汤不换药”，收费高是其典型的特征。
2021年物业“新规”展望
《民法典》自2021年1月1日起施行，按照《条例》修订背景规则，《条例》可能需要做出修订，但社会不能忽视中国物业管理协会在修订中的作用。《民法典》将物业服务合同规定在合同编的“有名合同”之中，并强调物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。《民法典》规定了新类型法人，2021年的物业“新规”倘若根据《民法典》规定修订，我国的物业服务可能产生如下变化：
物业服务企业可以由城镇农村的合作经济组织特别法人担任→业主大会决议设立不以营利为目的物业服务法人→前期服务合同约定的服务费用足以支付工作人员待遇→业主大会解聘原服务企业→业主们成立的物业服务企业提供服务→和谐的业主与物业关系成功构建。其中，约定的服务费用足以支付工作人员待遇可能是关键，并解决业主服务区域内的部分就业问题。
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