拍卖法司法解释使用情况（最新拍卖法实施细则全文）

《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（yi以下简称“新司法解释”）于2022年1月1日起施行。

那么新司法解释施行半个月以来，对司法拍卖的操作有哪些影响？人民法院是否预先审核竞买人的购房资格？拍卖公告内容相比之前有无变化？竞买成功后，发现买受人没有购房资格的，如何处理？为了解以上问题，小编通过咨询和对比拍卖公告两种方式进行了调查。受限于时间，本次调查只针对北京法院的司法拍卖行为。感谢ZZ、ZSG、CXY、WYR、ZQ、ZXY、DYS、HDQ、HF、MYK等北京执行同仁对调查的协助。

一、咨询情况

就上述问题，小编分别咨询了北京二中院、三中院、金融法院、东城法院、西城法院、海淀法院、丰台法院、顺义法院、通州法院、大兴法院的执行同仁。反馈情况汇总如下：第一，成交前不对竞买人资格进行审查。受咨询人员均表示未在成交前对竞买人资格进行审查。主要原因有以下四点：一是必要性不足。司法拍卖成交后，还会对竞买人是否具有购房资格进行审查，预先审查缺乏必要性。二是审查条件有限。执行人员不具备实质审查竞买人是否具有购房资格的条件。最终要由登记机关在拍卖成交后，过户时进行实质审查。三可操作性不强。根据目前的系统设置，执行人员在成交前，并不清楚究竟有谁参与了竞买。如要了解，需要函询司法拍卖平台。四是可能影响司法拍卖效果。竞价开始后，竞买人依然可能随时交纳保证金参与竞买，由于审查竞买人资格需要一定时间，很可能导致司法拍卖中断，影响拍卖效果。第二，部分法院已经根据新司法解释调整竞买公告和竞买须知内容。受咨询人员均表示已注意到新司法解释的有关规定，部分法院亦已调整竞买公告内容。（详见本文第二部分）第三，成交后发现买受人没有购房资格如何处理尚不明确。由于该解释施行时间尚短，相关争议没有实际发生。但部分法院已在竞买公告中提示竞买人，将按悔拍处理（海淀法院、丰台法院）或者不予退还拍卖款（朝阳法院）。

二、拍卖公告情况

小编在阿里司法拍卖平台针对北京法院于2022年之后发布的拍卖公告与此前的拍卖公告进行了对比（因样本有限，加之各院拍卖公告内容未必完全一致，以下对比情况谨供参考）。情况如下：1. 北京三中院（强调+新增司法解释内容）北京三中院此前已经在竞买公告和竞买须知中特别提醒“竞买人在竞买前应清楚知晓相关房产政策（包含但不限于国办发〔2011〕1号有关住房限购政策的规定以及房产过户的相关政策规定，并确认其具备本次拍卖竞买人资格；竞买人为自然人（个体工商户、个人独资企业视同自然人）的，其家庭或个人应符合房屋所在地限购政策，否则将不予办理产权登记手续。如因不符合限购政策规定等导致所竞拍到的房产不能办理房屋登记过户手续的，买受人自行承担相应的风险及法律责任。”新司法解释施行后，北京三中院在竞买公告和竞买须知中，一方面对“因不符合条件参与竞买的，由竞买人自行承担法律责任”进行加粗标红处理。另一方面，增加了以下内容“依据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（法释[2021]18号）之规定，竞买人竞买成功后，应当按照法院要求提交其具备购房资格的证明材料（自申请参与竞拍到成交裁定书出具之前持续具备购房资格条件）；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。”2. 北京四中院（无变化）北京四中院在竞买公告和竞买须知中载明：“二、房屋能否办理产权过户以及如何办理产权过户，需竞买人自行向拍卖房屋所在地的房地产登记管理部门咨询确认，参与竞买即视为接受由此产生的风险……因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。”3.东城法院（无变化）东城法院在竞买公告和竞买须知中载明：“（一）法律、行政法规和司法解释对本标的物买受人资格或者条件有特殊规定的，买受人应当具备规定的资格或条件。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。特别提醒，竞买人需详细咨询房屋过户的相关政策，过户风险自行承担。竞买人应当符合当地限购政策要求，及时向相关部门申请购房资格核验并保存核验结果，竞买成功后自行承担房屋不能办理过户及其他相应法律后果。……重要提示：竞拍人为应当符合当地限购政策（含商办类）的相关要求，否则由其自行承担房产、土地、车位等标的物不能过户等相应的法律后果；1.拍卖标的物为房产类的，竞买人为自然人的，其家庭及个人应当符合不动产所在地限购政策，及政策型、保障型等住房的购房资格等相应要求；2.拍卖标的物为土地类的，竞买人须符合当地购买资质要求及相关园区等管理单位规划及行业准入要求；……以上资质、资格问题由竞买人自行咨询相关部门，竞买人应慎重决定是否参与竞拍并承担过户不能等相应法律后果。……（另：标的物为北京房产的，买受人应及时向住建部门申请审核其购房资格，并将审核结果原件及身份证复印件于网络拍卖竞价结束后三日邮寄至北京市东城区定安里10号，不动产处置组收。）”4. 西城法院（无变化）西城法院在竞买公告和竞买须知中载明：“3.特别提示，竞买人在竞买北京房屋时，应当符合北京市限购政策要求，因违反限购支持规定导致买受人不能办理房屋登记等手续的，一切法律责任由买受人自行承担。买受人领取成交裁定书前，需向法院提交购房资格核验证明，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。”5. 朝阳法院（新增出具成交裁定前要求提交证明的要求）新司法解释施行前，朝阳法院在竞买公告和竞买须知中载明：“（三）重要提示：竞拍人为自然人的，其家庭或个人应当符合当地限购政策（含商办类）的相关要求，否则由其自行承担房产、土地、车辆等标的物不能过户等情形相应的法律后果；……七、有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，如因竞买人不符合相关购买资格而导致房屋无法过户的，法院不退还拍卖款，相应风险由竞买人执行承担；凡是参加竞买的竞买人均视为对本标的实物现状的认可，责任自负；”新司法解释施行后，朝阳法院在竞买公告中新增：（三）重要提示：……2.拍卖成交后，买受人需向法院提供具备购房资格的证明材料，经审核后法院方可出具成交裁定书……”6. 海淀法院（审查要求更明确）新司法解释施行前，海淀法院在竞买公告和竞买须知中载明：“特别提示：竞买人需在竞买前向当地房管部门详细咨询房产过户（包括经济适用房、两限房、保障型住房、商办类房产）的相关政策，过户风险自行承担。竞买人为自然人的，其家庭或个人应符合XX县限购政策(含商办类)要求，否则由其自行承担房产不能过户等相应法律后果……特别提示：竞买人需在竞买前自行到本标的物登记所在地的相关职能部门详细咨询房产当地的过户相关政策，过户风险自行承担。拍卖成交后，买受人应在法定期限内向房屋登记管理部门申请审核其购买资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》，各区不动产登记部门将依据《协助执行通知书》按规定办理产权登记手续。”新司法解释施行后，海淀法院在竞买公告和竞买须知中，将“拍卖成交后，买受人应在法定期限内向房屋登记管理部门申请审核其购买资格，审核通过后法院方可向其出具《协助执行通知书》，各区不动产登记部门将依据《协助执行通知书》按规定办理产权登记手续。”改为“拍卖成交后，买受人应当于拍卖成交之日起五日内，向本院提交买受人截止至拍卖成交之日仍具备购房资格的证明材料；未按期提交上述证明材料的，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许，因此产生的悔拍等后果由买受人自行承担。”7. 丰台法院（强调出具裁定前的审查和悔拍后果）新司法解释施行前，丰台法院在竞买公告和竞买须知中载明：“竞买人务必在竞买前向当地房管部门详细咨询房产及土地限购、过户（包括经济适用房、两限房、保障型住房、商办类等房产）的相关政策，如未咨询参与拍卖的，买受人自行承担无法过户及相关税费或其他费用风险……竞买北京市不动产，竞买人为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），其家庭或个人应符合北京市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。竞买人在竞拍前应先行到当地房管部门核查本人的购买资格，拍卖成交后需携带通过资格核验的结果办理相关手续。”新司法解释施行后，丰台法院在竞买公告和竞买须知中将“如未咨询参与拍卖的，买受人自行承担无法过户及相关税费或其他费用风险。”改为“拍卖成交后需携带自本人申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料办理相关手续。违反上述规定参与竞拍的导致无法办理交接的，按悔拍处理，买受人已缴纳的保证金不予退还，再次拍卖的，原买受人不得参拍。”一方面，明确出具成交裁定前要审查持续具有购房资格；另一方面，明确按照悔拍处理。8. 顺义法院（新增司法解释内容，强调出具成交裁定前审查）新司法解释施行前，顺义法院在竞买公告和竞买须知中载明：“三、特别提醒……2、能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。3、竞拍人为自然人的，竞拍人家庭或个人应符合限购政策，并在竞拍前向房屋所在地房屋管理部门核实后参与竞拍，对于不符合限购政策仍参与竞拍的，人民法院将不予办理产权登记手续，相应法律后果自行承担。竞拍人需至相关职能部门详细了解拍品过户相关政策及所在地限购政策，过户风险自行承担。”新司法解释施行后，顺义法院将此前的“将不予办理产权登记手续”改为“不予出具成交裁定，办理产权登记手续”并新增如下内容：“虚构购房资格参与拍卖导致拍卖行为无效的，由虚构购房资格的竞买人依法承担赔偿责任。”9. 通州法院（无变化）通州法院在竞买公告和竞买须知中载明：“特别提醒，竞买人需详细咨询拍卖标的过户的相关政策，过户风险自行承担。竞拍人为自然人的,其家庭或个人应当符合当地限购政策（含商办类）的相关要求(其家庭符合当地限购政策的，应当由家庭中具备当地购房资格者参加竞买)，否则由其自行承担房产、土地、车辆、股权等标的物不能过户等情形相应的法律后果；”

三、初步结论

由于北京法院在新司法解释施行前，已经明确司法拍卖要适用限购政策。因此目前来看，司法解释的施行对北京法院拍卖行为的改变有限。详言之：第一，新司法解释施行前后，均不会在竞买成交前对参与竞买人的资格进行审查。第二，新司法解释施行前，北京法院发布的拍卖公告中，均载明了“竞买人应当具备购房资格”“承担相应法律后果”等内容。即便不修改，也符合新司法解释的有关要求。但部分法院还是根据新司法解释的内容，有针对性地进行了强调和明确。第三，新司法解释施行前，部分法院在出具成交裁定前会审查买受人的是否具有购房资格，并据此决定是否出具成交裁定和协助执行通知书。新司法解释施行后，审查内容需要根据该解释第3条改为“买受人从申请参与竞拍到成交裁定书出具时是否持续具备购房资格”。