【实用观点】
相关法律法规对小产权房的权利归属尚未予以规定，根据物权法定原则及小产权房现状，人民法院对于涉及小产权房屋买卖合同的效力问题不宜作出实体处理。
【典型案例】
❶当事人：
上诉人（原审原告）：冯恩福。
被上诉人（原审被告）：张伟。
❷冯恩福上诉请求：
撤销一审裁定，指令一审法院审理。事实和理由：1.张伟否认与我之间存在房屋买卖合同关系，其应属于无权占有行为，一审法院应当予以审查。2.一审法院仅以无法回避合同效力的问题为由，僵化在不宜就小产权房屋买卖合同效力作出实体处理的问题中。3.一审法院应当进行实体审理，对我提交的相关证据进行认定。
张伟未提出上诉。
❸冯恩福向一审法院起诉请求：
张伟按照市场价支付购房款1683428元（室内建筑面积83.11平米，按照20000元一平米计算，房款为1662200元，地下室面积17.67平方米，按照1200元一平米计算，房款为21228元）。
❹一审法院查明的事实及裁判结果：
冯恩福提交了（2012）房民初字第11079号民事判决书，该判决书在审理查明部分载明如下内容：1999年12月13日，北京恒立伟兴建筑工程有限公司承建太平庄东里小区建设，因拖欠冯恩福债务，该公司同意太平庄小区5号楼（现为太平庄东里36号楼）3单元501号房屋折抵所欠冯恩福债务，冯恩福曾于2000年12月25日出具了证明，该证明载明“太平庄物业李经理，今有张伟购太平庄小区5号楼3单元501室，房屋面积83.11平方米、地下室面积17.67平方米，一次付清房款共计102000元”。2001年6月8日，张伟与太平庄村委会签订了房屋买卖合同。冯恩福认可将房屋转让给张伟，称张伟未付清房价款……。冯恩福在该案件中要求法院确认太平庄东里36号楼3单元501号房屋及地下室归其所有。法院在该案件中驳回了冯恩福的诉讼请求，理由为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。但案涉房屋暂不具备不动产权属登记的条件，不能依法进行不动产物权登记，从而不能产生取得所有权的法律效果。
一审法院认为，太平庄东里36号楼3单元501号房屋及地下室属于小产权房。本案中，冯恩福以其与张伟之间存在房屋买卖合同关系为由，主张张伟未支付购房款，故而要求张伟按照市场价支付购房款，法院在本案的审理过程中无法回避冯恩福主张的其与张伟之间存在的房屋买卖合同的效力认定问题，而相关法律法规对小产权房的权利归属尚未予以规定，根据物权法定原则及案涉房屋现状，对于涉及小产权房屋买卖合同的效力问题不宜作出实体处理，故法院对冯恩福的主张无法做出实体认定。冯恩福可待相应的法律法规出台后再行提起诉讼。据此，一审法院于2020年9月裁定：驳回冯恩福的起诉。
❺二审法院观点：
冯恩福据以提起本案诉讼主张要求张伟支付购房款之理由系其与张伟之间成立房屋买卖合同关系，而案涉房屋太平庄东里36号楼3单元501号房屋及地下室系小产权房，因相关法律法规未就小产权房的权利归属作出相应规定，一审法院以不宜就涉及小产权房买卖合同的效力问题作出实体处理为由，裁定驳回冯恩福的起诉，并无不妥。
❻二审法院裁判结果：
冯恩福的上诉请求不能成立，一审法院裁定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
【案例选编】陈五争律师，专注于民商事诉讼与仲裁、行政诉讼、刑事诉讼等法律服务的专业律师。
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