随着城市规模的扩大，城市更新、旧城改造项目如火如荼，不少小产权房进入大家视野，或投资或自住，再加之铺天盖地的宣传，不少人有了购买小产权房的想法。但由于小产权房性质特殊，购买时会有哪些风险呢？小产权房到底能不能买呢？这里王律师通过案例带您一起来分析一下。

案例介绍

1、施某与金某系夫妻关系，育有三子，五人取得坐落于黄岩区新前街道西范村宅基地两间。

2、1995年，施某与被告杨某（新前街道前洋村村民）签订《房屋基地转让书》，将上述房屋中的一间转让给杨某，转让费15000元，另杨某向***部门缴纳土地配套费11000元，在该宅基地上建造了四层楼房并居住、出租至今。

3、2016年，施某向法院起诉请求：确认双方签订的《房屋基地转让书》无效；杨某返还宅基地使用权；杨某赔偿宅基地占用损失236万元（按租金12万元/年计算）。

4、杨某提起反诉：施某等人赔偿地上建筑物价值24万元、购买宅基地价款及配套设施费和利息、土地使用权价值差额281万元。

5、涉案房屋评估所的价为307万元（土地使用权283万元，地上建筑物24万元）。

王律师为您分析

根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地所有权归集体村民所有，宅基地使用权只能在本集体成员之间流转，杨某非案涉土地集体经济组织成员，故本案合同无效。

无效合同，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

1、原告将案涉宅基地使用权转让给集体经济组织之外的杨某，违反国家法律规定，双方签订的《房屋基地转让书》无效。

2、合同无效自始无效，原告主张《房屋基地转让书》无效，不受诉讼时效期间的限制。

3、对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故应由原告返还被告宅基地转让款人民币15000元和被告垫付的土地配套费11000元，由被告返还原告涉诉宅基地。

4、被告在涉诉宅基地上建造房屋并使用20年之久，且涉诉宅基地使用权价值大幅度提升，被告要求原告赔偿地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失合法合理，原告应对被告的损失承担90%的赔偿责任，即275万元［（3070000元-15000元）×90%］。对原被告的其他诉讼请求均不予支持。

1、无法办理房产证、产权证

从法律层面讲，小产权房其实是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款，同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押，再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

3、小产权房交易难

如果想要向非集体成员的第三人出售小产权房，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。

4、拆迁补偿难，质量没保证

因为购买小产权的购房者不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。

此外，开发商在建设小产权房屋时，为赚钱可能会偷工减料，加上职能部门缺乏监管，存在严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，最终只能自行承担损失。