城市商品房预售管理办法（最新商品房预售新规）

房地产市场或再迎重要调整。2月10日晚间，市场消息称全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，该管理办法将明确预售资金监管的基本标准。国内某百强房企副总裁向奥一新闻证实了该消息的真实性，他评价：“这释放了松绑房地产市场的信号。”

预售监管资金，是房管部门为了防止期房烂尾，从而对开发商预售所得款项进行约束。于1994年出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则”。

这导致各地预售资金监管的方式差别较大。安信证券于2021年11月出具的研报中指出，预售资金可分为重点监管资金和一般监管资金。其中，重点监管资金的监管金额一般与工程款金额相当，用于保障项目交付，根据工程进度支取。从额度看，部分城市规定为预售款的10%-40%，如广东城市普遍为10%，昆明为30%，重庆为35%；部分城市规定为工程造价上浮一定比例，如浙江为工程造价的1.3倍，福建的城市多为1.2倍。

该新近出台的管理办法有望改变这一现状。据媒体报道，该管理办法明确了预售资金监管的基本标准，对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。

此外，该管理办法还释放了利好的信号。据悉，该管理办法明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。

“这同近期某城对备案价采取动态管理的道理类似，都是为了松绑房地产。”前述房企副总裁评价。此前，该人士在接受记者采访时曾指出，预售资金对部分高周转高杠杆的房企而言“可谓命门”。尤其是在2021年9月以来，随着房企负面舆情增多，多地加强预售资金监管，这意味着企业对房屋销售所得的款项可以自由支配的能力减弱，部分房企可能会进入流动性的阵痛期。

值得注意的是，近期以来，已有个别城市放宽商品房预售资金监管。

2022年1月18日，烟台市住建局发布《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）；对信用等级为AA级开发企业，该比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免）。

2021年11月18日，广州市发布的《广州市房屋交易监督管理办法》明确，对于商品房预售款的使用额度及留存比例，该管理办法将项目主体结构施工封顶前，封顶后、排栅未拆除前，拆除排栅后的留存比例分别降低至累积核准使用预售款的8%、6%、3%，较原规定均有不同程度的降低。