房改房买卖合同纠纷案例（房改房买卖纠纷）

一、原告诉称。

2018年10月17日，原、被告双方签订《关于的补充协议2》，约定：双方继续履行2017年2月23日所签《购房意向书》；2018年12月14日前，被告不能提供房屋，《购房意向书》终止，被告承诺在5个工作日内即12月21日前退还原告408万元购房款，如超出12月21日仍未退回全部房款，被告承诺将按每天万分之三支付滞纳金。

但到2018年12月14日，被告未交出房屋，房款也未退还，滞纳金也未支付。

2017年2月23日，双方签订的《购房意向书》只约定了原告的违约责任，而没有约定被告的违约责任，这是显失公平的行为，当时原告求房心切就认同了。由于被告违约，原告不放弃自2017年2月23日至2018年4月12日应得的违约金，也就是原告第二项诉请，按照每天万分之三的标准计算的。现原告依法提起诉讼，望判令所请。

原告张三向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款408万元，并支付自2018年12月15日至被告实际给付之日期间产生的滞纳金，按照每天万分之三的标准计算；2.判令被告赔偿原告违约金40.6216万元；3.判令被告承担本案案件受理费及保全费5000元。

二、被告辩称。

被告J公司辩称，原告所述关于签订协议的过程属实。408万元是按照原告所述的时间交纳的。关于原告第一项诉讼请求中的后半部分不予认可，本金认可，滞纳金的起算点2018年12月15日不认可，根据《关于的补充协议2》第三条，应从2018年12月21日起算。滞纳金按照日万分之三计算偏高，请法院予以调整。不同意原告第二项诉讼请求，合同没有约定，根据《购房意向书》第七条，双方签订协议是真实意思表示。

三、本院查明。

2017年2月23日，原告张三（乙方）与被告J公司（甲方）签订《购房意向书》，约定：

1、乙方欲根据相关规定参与甲方的房改工作，并按每平米68000元的价格取得自甲方承租的房产的所有权，乙方取得的房屋楼层为三层，面价约为60平方米（实际面积以双方最终签订租房协议以及办理产权后确定的具体面积为准）。如果甲方最终确认可以由乙方承租的房屋及办理产权时不符合上述面积，乙方可以要求返还已交付的房改款，但不得追究甲方的任何违约责任；

2、乙方于本协议签订之日自愿向甲方交纳房改款3264000元；……

4、甲方办理清退及办理房改手续的期限为一年，自乙方按本协议生效第二条支付全部房改款之日的次日开始计算；

5、甲方在乙方及房屋均具备签订房改房买卖合同条件时口头或书面通知乙方签署正式的房改房买卖合同，乙方应于接到通知后三个工作日内与甲方签订合同，如果乙方未按期与甲方签订房改房买卖合同，则视为乙方放弃参与房改，甲方将房改款返还给乙方，但不得追究乙方的任何责任，也不要求乙方支付相关损失费用；……

7、若甲方在约定的期限内未完成清退或未能办理房改房手续的，甲方将乙方已实际支付的房改款全额退还给乙方，乙方不主张任何违约责任，也不要求甲方支付利息；……

13、本意向书经甲、乙双方签字且乙方全额支付房改款之日起生效，在签订正式的房改房买卖合同时失效。

2017年2月28日，原告向被告交纳房款50万元。2017年4月12日，原告向被告交纳房款276.4万元。2018年1月16日，经双方沟通，原告认可1号房屋作为房改对象，并于同日向被告交纳房款81.6万元。

2018年8月22日，原告张三（乙方）与被告J公司（甲方）就《购房意向书》续签《补充协议》，主要内容为：“……甲方按照双方所签订的《购房意向书》第二条约定，办理房改房手续之日为2017年4月13日起，约定一年的到期日应为2018年4月12日。

时至2018年8月22日，超出约定的一年期限4个月10天，甲方仍未将所需房改房交与乙方，现双方续签协议：一、双方继续执行2017年2月23日所签的《购房意向书》至9月15日。二、如至9月15日，甲方仍未将房改房交与乙方，将在十个工作日内退还所有房款，并以年利率6%作为赔偿标准，赔偿乙方2018年4月12日至9月15日的经济损失……”

2018年10月17日，原告张三（乙方）与被告J公司（甲方）签订《关于的补充协议2》，主要内容为：“一、双方继续履行2017年2月23日所签的《购房意向书》，直至2018年12月14日为止。二、10月17日打给乙方的二十万元作为2018年4月12日-12月14日期间的补偿金（按6%理财利率，9个月408万元的利息是18.4万元），不予追回。三、12月14日前（含12月14日）甲方将提供几套一居和两居供乙方选择，如不能提供，或者乙方不满意，《购房意向书》终止。甲方承诺在五个工作日内，也就是12月21日前（含12月21日）将408万元房款全部退还乙方。如果甲方超出12月21日仍未退回408万元房款，甲方承诺将按每天万分之三支付乙方滞纳金……”

协议签订后，被告未能提供房屋，也未向原告退还房款及支付滞纳金。为此，原告提起本案诉讼。庭审中，双方均认可协议约定的滞纳金性质属于违约金。

四、裁判结果。

1.被告J公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张三房款408万元并支付违约金（违约金自2018年12月22日至全部款项返还之日止，以408万元为基数，按照日利率万分之三的标准计算）；

2.驳回原告张三的其他诉讼请求。

五、律师点评。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，双方就《购房意向书》的履行问题达成一致意见，并签订《关于的补充协议2》，协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。依协议约定，被告未能提供房屋，故被告应于2018年12月21日前将房款408万元返还原告，因被告未依约履行退款义务，现原告要求被告退还房款408万元，理由正当，应当予以支持。

关于原告主张的违约金一节，双方均认可滞纳金的性质属于违约金，对此我不持异议。原告主张按照日利率万分之三的标准计算自2018年12月15日至被告实际给付之日期间产生的滞纳金，对此，被告辩称日利率万分之三的标准过高且应从2018年12月21日起算。我认为，协议约定滞纳金的计算标准为日利率万分之三，该计算标准属于合理范围内，予以支持。

依协议约定，被告超出2018年12月21日未退还房款应支付滞纳金，因此滞纳金应从2018年12月22日起算。综上，被告应按照日利率万分之三的标准向原告支付自2018年12月22日至实际给付之日期间产生的违约金。

关于原告主张的自2017年2月23日至2018年4月12日期间的违约金40.6216万元一节，原告认为《购房意向书》第7条关于原告不得主张违约责任的规定显失公平，为此，原告主张违约金40.6216万元。依据本案现有证据及双方签订的合同，原告以《购房意向书》第7条显失公平为由主张自2017年2月23日至2018年4月12日期间的违约金40.6216万元，缺乏法律及合同依据，不予支持。