一、商品房预售合同与预约合同的区别：

1、对于商品房预售合同而言：

根据《商品房买卖合同解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于购房人，购房人支付价款的合同。

取得商品房预售许可证是法定的商品房预售行为的强制性前提条件。

（1）取得预售许可证，是商品房预售合同的强制性效力认定要件，应当符合下列条件：

(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二) 持有建设工程规划许可证;

(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四) 向县级以上人民***房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：

“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

（2）商品房买卖合同签订后，应当按照法律、性质法规的规定办理登记备案手续。

但是如果签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人请求确认合同无效的，一般不会得到法院支持。

由此，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的要件。

2、对于预约合同而言：

开发商与购房人之间签订的是商品房买卖的预约合同，该合同只是作为双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同（本约）的预备性协议。

一方当事人可以要求对方当事人履行“签订”本约的义务，不能请求履行本约的内容，所以，是否取得预售许可证不是预约合同效力的认定要件。

二、违约责任之不同：

1、恶意违反商品房买卖合同的***罚性赔偿：

《商品房买卖合同解释》对于出卖人在商品房买卖合同中严重背离诚实信用援助、损害购房人利益的恶意违约行为创设了***罚性赔偿制度。

即在商品房买卖过程中，出卖人恶意违约、欺诈等行为，导致商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除时，购房人除了可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失意外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

该规则适用于商品房预售合同与商品房现售合同，但不包括商品房买卖预约合同以及定造合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2、商品房买卖预约合同的违约责任实行过错原则

购房者与开发商签订了预约合同后，如果因可归责于一方当事人原因，未能签订本约的，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方的损失的，违约方应当赔偿守约方因此受到的信赖利益损失。

如果不能归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。