抹账协议模板（抵账协议书范本）

本案争议房屋坐落于沈阳经济技术开发区浑河六街1-5号2-2-2号，面积为80.78平方米。冯国范与被告冯荣系姑侄关系。2011年9月30日，崔凯以分包的方式承建了由实华置业公司发包、由山泰泽涛公司(简称三泰泽涛公司)承包的“实华﹒新鼎华园”项目。2012年起，崔凯因启动资金紧张向案外人冯国范借款296万元。崔凯以实华置业公司抵顶给山泰泽涛公司，又由山泰泽涛公司抵顶崔凯工程款的案涉房屋及其他几处房产做担保，在冯国范指示及实华置业公司的配合下，将案涉商品房买卖合同备案到冯荣名下。

实华置业公司(甲方)与山泰泽涛公司(乙方)签订《抹帐协议》，约定乙方同意甲方用实华﹒新鼎花园项目中的多层、高层、商业网点、地下车位等抵顶工程款。抵顶金额为59,210,610元。多层住宅抵顶价格为均价4,700元/平方米。抵顶房屋面积及数量为多层住宅5某楼面积1943.22平方米、高层11某楼住宅7605.79平方米、12某楼商业网点1451.47平方米、地下车位50个。第四条双方责任，第3项，根据乙方提供的购房人名单和相关资料，甲方负责一次房屋买卖合同备案及相关手续。

2012年7月26日，崔凯以山泰泽涛公司名义向实华置业公司出具《关于办理实华新鼎花园12某楼4门、10门、11门商业网点，5某楼住宅242、222、331号的承诺》(以下简称《承诺》)，内容为根据与贵公司签订的抹帐协议，我公司需对12某楼4门、10门、11门商业网点，面积661.14平方米，价值5,289,120元。5某楼住宅242、222、331号面积242.14平方米，价值1,179.455元，共计6,468,575元，办理备案手续，所办理备案总价视为同实华公司已拨工程款。由于我公司资金比较紧张，暂无力开具工程款发票，统一用11某楼1181，262号房面积155.31平方米，价值680,017元，进行抵押，山泰泽涛公司第三标段崔凯，如在20日内不能提供工程款发票，实华置业公司有权处理此房屋，所得资金拨付给山泰泽涛公司开具工程款发票交给实华置业公司。实华置业公司给备案人开具商品房统一销售发票。并同时承诺：1.在资金到帐2日内完成倒排施工工期计划，符合甲方要求。2.备案所得资金首先保障工程工资的发放。确保施工正常进行。

2012年7月26日，冯荣与实华置业公司签订《商品房买卖合同》，约定冯荣购买实华置业公司开发的案涉房屋，每平方米4,781元，总房款386,209元。被告实华置业公司将买卖合同备案至被告冯荣名下，向冯荣出具了正规购房发票并为其办理了入住手续。

崔凯因拖欠原告借款34万元及利息，2013年3月26日，崔凯为李韬出具《欠条》，载明：至2013年3月26日共欠李韬人民币34万元，之前李韬手里所有欠条全部作废，于2013年6月底前给付利息11,000元整。2013年10月8日，崔凯与李韬签订《协议书》，约定崔凯同意把案涉房屋卖给原告李韬，此购房款由崔凯从李韬借款中扣除。此后，李韬自行入住该房，由其父母长期居住使用。

2014年3月，冯荣发现李韬及其父母占房的事实，经协商未果，双方发生纠纷。

另查明，2018年崔凯与女儿崔静曾将冯荣、冯国范、实华置业公司、山泰泽涛公司等起诉至皇姑区人民法院，诉讼请求：“确认案涉房屋及其他9套房产做抵押更名为冯荣等人的行为无效，要求将上述房产退返给崔凯…。”该案经沈阳市皇姑区人民法院及沈阳市中级人民法院审理，案件查明事实中载明“崔凯自认上述案涉房产作抵押向冯国范借款的本金及利息尚未全部还清”，最终认定，崔凯、崔静未提供证据证明冯荣、冯国范存在合同法关于合同无效的相关法律规定的事由，对崔凯、崔静的该项主张，不予支持。一审判决驳回崔凯、崔静的诉讼请求，二审法院维持原判。

本案争议房屋现已具备办理房屋权属证书的条件。

李韬向一审法院起诉请求：1.判令确认被告崔凯与被告实华置业公司之间的《抹账协议》及《关于办理实华新鼎花园12某楼4门10门11门商业网点，5某楼住宅242、222、331号的承诺》合法有效；2.判令被告冯荣协助被告实华置业公司撤销位于沈阳经济技术开发区房屋的《商品房买卖合同》备案登记；3.判令被告崔凯、实华置业公司协助原告李韬办理沈阳经济技术开发区房屋的合同备案手续，将该房屋备案到李韬名下；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认为，关于原告主张确认崔凯、实华置业公司签订的《抹账协议》、《关于办理实华新鼎花园12某楼4门10门11门商业网店，5某楼住宅242、222、331号的承诺》合法有效的诉讼请求，抹账协议与承诺系山泰泽涛公司、实华置业公司、崔凯的真实意思表示,并已履行完毕，但原告并非是上述协议及承诺的相对方，该协议、承诺未损害原告的利益。因与原告无关联，不予审理。

关于原告主张撤销案涉房屋备案及协助其办理备案的诉讼请求，原告称诉争房屋系从崔凯手中通过以房抵债方式取得，故入住诉争房屋。崔凯在另案中亦自认与李韬之间存在借贷关系，表明李韬入住诉争房屋亦基于与崔凯之间存在一定的法律关系。

另依据崔凯与山泰泽涛公司签订的《建筑项目内部施工协议书》、山泰泽涛公司与实华置业公司签订的《抹帐协议》、崔凯向实华置业公司出具《关于办理实华新鼎花园12某楼4门10门11门商业网店，5某楼住宅242、222、331号的承诺》及崔凯与冯国范之间存在的借款关系，应认定实华置业公司系基于与崔凯之间的以争议房屋抵顶工程款的事实及崔凯与冯国范之间的借款关系，而应崔凯的要求将本案争议房屋的商品房买卖合同备案至冯荣名下，并据此开具房款发票。冯荣基于冯国范与崔凯的债权债务关系而取得了本案争议房屋的商品房备案合同及房款发票。

本案中，崔凯与冯荣签订房屋买卖合同及崔凯与李韬达成以房抵债协议后，均未到房产部门办理房产过户手续，故该房屋的所有权并未发生变动，在该房产办理过户登记手续之前，李韬与崔凯均不能直接支配房产而成为房屋所有权人。

综合本案，首先，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，李韬及冯荣均处于平等债权人的地位，并无位序差别，李韬及冯荣可以随时向崔凯请求履行债务；其次，崔凯与冯荣之间的借款及冯荣与实华置业公司签订《商品房买卖合同》在先、备案在先，崔凯与李韬以该房产抵顶债务在后，李韬与崔凯达成以房抵债协议时案涉房屋已处于备案状态，李韬未尽到谨慎注意义务；再次，实华置业公司向冯荣交付了房屋，为其出具了入住通知书，冯荣缴纳了维修基金及契税；但原告李韬并未能提供合法入住该房屋的证据；故相比较而言，冯荣履行合同的成本较低更适宜履行。故对于李韬主张冯荣协助实华置业公司撤销备案并备案至原告名下的诉讼请求，不予支持。

李韬与崔凯的以房抵债协议不违反法律、行政法规强制性规定，亦属有效，但该协议现已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李韬可向崔凯主张违约责任；另外，该协议现已无法继续履行，原金钱债务并未消灭，李韬可继续向崔凯主张原债务。

综上，判决如下：驳回原告李韬的诉讼请求。案件受理费7,000元、保全费2,420元，由原告李韬负担。

李韬上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，并依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.请求判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：一、一审判决事实认定错误。已有生效判决认定了冯荣于2012年7月26日取得了案涉房屋的《商品房买卖合同》并备案，8月9日取得了销售不动产统一发票是为了确保崔凯的借款能偿还而做的担保手续。冯荣与崔凯没有购买案涉房屋的事实，冯荣与案涉房产没有任何关系，仅仅是案外人冯国范与崔凯是借贷关系，指定冯荣为案涉房产的备案人。而李韬与崔凯是真实的房屋买卖关系，李韬的权益应受到法律保护；

二、崔凯因***原因于开庭当日无法进入法院参加庭审，崔凯在开庭后提交了书面的答辩状。原审认定崔凯没有答辩这一认定错误。且崔凯答辩的内容与李韬主张的事实情况相一致；

三、原审判决适用法律错误。原审法院既已查明冯荣取得案涉房屋备案手续是因为崔凯拖欠借款，用案涉房屋备案的形式作为借款抵押，是债务履行期届满之前的让与担保行为，且现如今崔凯早已将借款清偿完毕，主合同已经履行完毕而终止，作为从合同的担保合同理应终止，冯荣应配合解除案涉房屋的备案手续。李韬对冯荣要求配合办理解除案涉房屋的备案手续应予以支持。

综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误。导致本案判决明显错误，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。

崔凯辩称，同意上诉人的上诉请求，案涉房屋是从冯国范借款做抵押，借款已经还清，因此与冯荣没有任何关系，房屋是买卖合同不属实，冯国范在公安的询问笔录中自认房屋是抵押不是买卖。

冯荣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。崔凯所述不属实，判决中没有崔凯所述我方从开发商购买房屋。该房屋在崔凯无法还钱的情况双方协商将房屋抵账给冯荣。

实华公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审中，李韬向法庭提供如下证据：物业费收据、水费收据、水电费交费通知单、照片、房屋情况照片、2014年房屋装修的票据，证明房屋从2013.11至今由其一直占有并使用房屋。

崔凯对上述证据的质证意见：真实性没有异议，装修我方知晓，当时装修冯国范也清楚房屋装修，并由上诉人入住。

冯荣对上述证据的质证意见：真实性无法核实，关联性有异议，冯荣与上诉人曾有腾房案件纠纷，我方在崔凯到实华置业同意办理入住，且缴纳了房屋的契税，我方属于合法取得房屋，上诉人强行进入房屋占有不走，其使用费用是自己使用产生的，我方得知占房后已经起诉。

实华公司对上述证据的质证意见：真实性没有异议，谁交费用我方都收，至于房屋谁是房主与我方无关。

同时，崔凯亦向法庭提供如下证据：询问笔录、执行裁定书和开发商签订的承诺，证明其不欠冯荣的钱，案涉房屋是欠款的抵押。

李韬对上述证据的质证意见：三性均无异议，该证据证明问题与我方所述事实及诉求一致。情况说明一审提供一审未质证，一审程序违法。

冯荣对上述证据的质证意见：承诺书是开发商和建筑商的抵账与我方无关，执行裁定书执行的是皇姑法院981号判决款项包含的借款不包括该套房屋，与本案借款无任何关系，笔录中第9页写明可以看出诉争房屋是在我和崔凯算账抵账房屋，不存在崔凯证明的事实。

实华公司对上述证据的质证意见：与我方无关。

二审法院对一审查明的事实予以确认。

二审法院认为，本案双方当事人的诉争焦点为李韬要求冯荣协助实华公司撤销案涉房屋的备案登记并将该房屋备案到自己名下的诉请能否得到支持。

关于实华公司与冯荣签订房屋买卖合同并将案涉房屋备案至冯荣名下的行为性质应如何认定的问题，二审法院认为，通过本案庭审调查及业已生效的民事判决所认定的事实可知，崔凯因向案外人冯国范借款，遂用实华公司抵顶给山泰泽涛公司，又由山泰泽涛公司抵顶其工程款的案涉房屋及其他几处房产做担保，后在冯国范指示及实华公司的配合下，将案涉商品房买卖合同备案到冯荣名下并为冯荣出具房款发票。由此可以认定，上述行为名为房屋买卖关系，但实质上是崔凯向冯国范借款而作出的让与担保行为，即冯荣与实华公司并非存在真实的房屋买卖关系；

关于李韬要求冯荣协助实华公司撤销案涉房屋的备案登记并将该房屋备案至自己名下的诉请能否得到支持的问题，二审法院认为，首先，从法律行为的性质来看，案涉两个法律行为的发生均因借款纠纷而引起的，故李韬及冯荣(冯国范)均处于平等的债权人地位，并无位序差别。且实华公司与冯荣签订房屋买卖合同及崔凯与李韬达成以房抵债协议后，冯荣和李韬均未到房产部门办理房产过户手续，而在此情形下，案涉房屋的所有权并未发生变动，在该房产办理过户登记手续之前，李韬与冯荣均不能直接支配房产而成为房屋所有权人；

其次，从两个法律行为的发生时间及履行情况来看，崔凯与案外人冯国范之间的借款行为及冯荣与实华置业公司签订《商品房买卖合同》在先、备案在先，后实华公司亦向冯荣交付了房屋，并为其出具了入住通知书，冯荣缴纳了维修基金及契税；而崔凯与李韬以该房产抵顶债务在后，李韬与崔凯达成以房抵债协议时案涉房屋已处于备案状态，李韬未尽到谨慎注意义务。同时庭审中，李韬亦未提供合法入住该房屋的相关证据。故一审法院综合上述因素及结合本案实际情况，认定冯荣履行合同的成本较低更适宜履行并无不妥；

第三，担保合同是主债权债务合同的从合同。债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。

本案中，虽崔凯向法庭提供询问笔录、执行裁定书和开发商签订的承诺，用以证明其已还清案外人冯国范的借款，但因冯荣对其主张予以否认，且崔凯所提供的上述证据均无法体现出其已还清冯国范借款的事实。如崔凯有充分证据证明其上述主张，其可就此问题另行告诉。

综上，一审法院暂驳回李韬的诉讼请求并无不当，二审法院对李韬的上诉主张不予支持。