【案情简介】

最高人民法院（2020）最高法行申1125号判例

1969年，滕久平等四人之母邓凤英（已故）将房屋约60平方米作价50元卖给时友忠等四人之母邓树清（已故）。房架拆走后，邓树清在该宅基地上修建了一个简易厕所。邓凤英认为其只将房卖给邓树清，未转让宅基地。因此，1987年邓凤英向邓树清要求取回宅基地，但遭到邓树清拒绝。于是二人发生宅基地权属争议。

1989年，邓树清拆除厕所，在争议地内下基脚准备建房。滕久平等四人向吉首市***提出申请，要求其对土地进行确权。吉首市***通过确权程序，将土地使用权确定给时友忠等四人。滕久平等四人不服，提起了行政诉讼。

该案件争议焦点在于：只卖房不卖地，还是既卖房又卖地。

一、二审法院均认为，邓凤英将房屋卖给邓树清时，根据不动产权利一体化原则，涉案房屋占用范围内的土地使用权，也应同时转让给邓树清。因此，一、二审法院驳回了滕久平等四人的诉讼请求。

一、房地一体原则的历史沿革

上述案件无疑是对房地一体原则的重申。该原则最早出现在1984年，最高院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中提出：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用”。

1989年，建设部在《关于国有房屋土地使用证及房地产交易中土地使用权等有关问题的答复》中提到：“房屋交易时，连同所使用的土地一并转移。”

1995年，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十六条规定，土地使用权确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。

房地一体原则是我国在探索解决土地和地上建筑物物权关系，而在立法中创设的处理规则，也是我国长期遵循的一项基本原则。“房随地走”，“地随房走”，将房屋和土地视为整体，统一进行处分，两者的权利归属于同一个主体。这样能够避免土地的使用权主体和房屋的所有权主体分离，产生无权占有的现象。从而避免房地之间的权利冲突。

二、房地关系之辨析

房屋的所有权和土地的使用权既相互独立，又不可分割，相互依附。

一方面，两者是不同属性的权利。我国现有的法律也承认土地和房屋是各自独立的物权，所有权属于自物权，使用权是用益物权。两种权利是独立存在的，具有不同的价值。实践中，管理制度上由不同的部门进行管理，不同的登记机关予以登记。

另一方面，房屋和土地具有天然的附和性、密不可分性。房屋依附于土地而建，没有土地，房屋只是空中阁楼，如同无源之水。在拆迁中，合法建筑物的证明，房产证和土地使用证两者缺一不可。合法的产权人必须拥有对土地的使用权，即土地使用权的取得是房屋所有权的前提。

关于房地关系的论述，学界存在不动产一元主义立法模式和不动产二元主义立法模式。前者是将房屋视为土地的一部分，后者则是将土地和房屋视为各自独立的不动产，房屋独立于土地而存在。

笔者认为，两种学说都是存在缺陷的。从实践角度出发，将房屋和土地视为一个整体进行转让和抵押，会使问题更加简单明了，易于解决。

三、房地一体原则适用范围

（一）房地一体原则适用的情形

我国《物权法》和《担保法》对该原则的适用进行了明确的规定。土地使用权转让、抵押时，地上建筑物、附着物同时转让、抵押。反过来，对地上房屋所有权进行转让、抵押的，该房屋占有范围内的土地也随之转让、抵押。即使双方当事人没有约定土地的转让、抵押，也将其视为整体同时处分。

（二）房地一体原则适用的例外

土地及地上建筑物必须同时抵押，但是若土地面积远远大于房屋面积，此时若一并抵押会导致土地资源的浪费。因此，为应对这种情况，《物权法》进行了分割处理。我国《物权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

为了充分提高土地的利用效率，现实生活中，存在偏离房地一体原则的情形。将房屋和土地进行分割，在转移房屋所有权的同时，当事人又保留了一部分土地的使用权。

例如在不违反《物权法》有关优先满足业主需要的前提下，房地产商出卖商品房的同时，保留在地下修建停车场的权利，或者建筑物所有权人将顶上空间利用权转让给他人，自己保留建筑物所有权等，客观上与房地一致原则形成了偏差。[ 田道歧：《论“房随地走”与“地随房走”原则》，山东大学硕士学位论文，第9页。]

四、房地一体原则在实践中的问题及解决

在实践中，农村房地冲突的情形非常普遍，即土地使用权和房屋所有权不是同一个主体。这种现象源于我国宅基地使用权的主体仅限于本村村民。当房屋的所有权由于继承、买卖、遗赠等原因，主体几经变更，造成了权利主体的不一致。

司法实践中，根据房地一条原则解决路径有两种：一是将地权作为确认房权的基础，房屋归土地使用权人；二是将房权作为基础，土地使用权归房屋所有权人。[ 赵玉东：《“房地一体”原则在农村权属纠纷中的司法适用》，载《法律适用法》2012年第6期，第83页。]

由于我国农村宅基地存在主体的限制，因此农村房地关系只能采取第一种解决路径，根据土地确定房屋权属。而在具体的裁判过程中，法院对房屋所有权的分割是采用实物分割，还是折价分割，观点并不统一。立法的模糊之处需要专业的律师结合案情，运用其专业能力具体进行分析。

参考资料：

①田道歧：《论“房随地走”与“地随房走”原则》，山东大学硕士学位论文。

②赵玉东：《“房地一体”原则在农村权属纠纷中的司法适用》，载《法律适用法》2012年第6期。

臧玉艳：《试析我国房地一体原则的优劣》，载《法制与社会》2009年第1期。