【导读】景宁鼎丰置业有限公司将天境小区地下车位、车库和自行车收藏间通过购房合同销售并单方约定权属归开发商，这有违反《物权法》规定，新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位等归属问题进行了界定，将从一定程度上起到“定纷止争”的作用。
景宁外舍鼎丰·天境小区
作者 | 涛儿
随着经济的不断发展，城市里有车族的数量增长迅速，停车难问题和矛盾不断加剧。居住小区里车库、停车位的稀缺，其所具有的使用价值和商业价值日益显现，导致其所有权归属问题备受关注。
新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定，从一定程度上起到了“定纷止争”的作用。
一、关于小区车库车位应首先满足业主需要的理解
《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
实践中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，这就侵害了小区业主的合法权益。
《物权法》出台前，部分地方性法规、文件已对此作了相应规定，但法律位阶不高。比如，合肥市房地产管理局于2004年12月29日下发[2004]173号文件中规定，地下车库停车位的销售、转移对象为本小区业主，不单独核发权属证书，它可以单独或连同房产证同时转让，在办理转移时，须与业主的房屋登记一并办理。
2005年出台的《合肥市物业管理条例》第54条规定，物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用；停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
新《物权法》的出台，以法律的形式对业主的此项权利进行了明确。
从该规定我们可以了解到，一是法律没有完全禁止开发商向非小区业主转让属于其所有的车库车位；二是业主对车库、车位享有优先的权利，但它并不能简单地理解为优先购买权、优先使用权，而是一种更严格的权利；三是法律并未规定开发商必须给业主保留多长时间的优先权，是保留全部车位的优先权还是保留一定比例的优先权。
有法律起草者认为，该条款中的“首先满足”是时间上的优先和出售权的保留，开发商在将车库车位保留“合理期间”后可以出售给非业主。本条如何操作尚需国家有关立法、司法机关作进一步解释。
二、关于小区地下车位车库归属的理解
《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物，包括地上车库和地下车库。
《物权法》之所以规定，可以通过约定方式确定车库的归属，首先考虑到停车难的问题，如果简单地规定车库归业主共有，那么开发商就不愿建车库，这样车库就更少，最终损害的是业主的利益；其次约定归属是私法自治原则的体现，有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志。
该条规定的出台引发了不少地方开发商出售地下车库热，部分开发商认为，《物权法》实施后，如果在售房时未能就车库归属问题与业主达成一致，将被推定为业主共有，所以要尽量在新法实施前出售车库。其实，这种理解是对法律的误读，在《物权法(草案)》中曾有“未约定车库的归属即推定为业主共有”的规定，但最终的法律摒弃了此观点，法律并未明确当事人未约定车库归属时的处理方法，具体归属需国家有关部门作进一步细化规定。
三、关于小区停车位车库归属的理解
关于停车位车库归属问题，《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
所谓车位，是指区别于车库，在小区路边、空地等地点用于停放车辆的场所。
《物权法》对于车位最终采用法定归属与约定归属相结合的形式来决定其权属性质。
法定归属，指业主共有的绿地、道路、道路上的空地及其他场地所形成的停车位都属于业主法定共有的财产。
对于“法定归属”部分的车位、车库和自行车房，开发商不能通过与业主约定的方式改变其共有性质，即使约定亦属无效。
停车位归业主共有，并不意味着业主使用停车位无须交费，适当收费是最公平的使用方式。因为小区业主对共有车位享有按份共有权利，各业主之间的权利份额是不同的。
如果免费使用共有车位，一是可能出现供不应求、分配不均的矛盾，二是出现实际享有权利不公平的情况，可能在业主之间形成利益冲突和纷争。
对于业主共有的停车位，亦不能排除物业管理公司依据合同约定和物价部门制定的标准收取管理费(即综合服务费)。
约定归属，指除法定归属以外的车位，开发商可通过与业主约定的方式明确其归属。小区的停车位主要是为了小区业主的停车方便所建造，如果小区的车位离开了建筑物而存在必将降低其效用，因此，单纯的将车位归属于开发商或是业主都是不合适的，“约定归属”协调兼顾了业主和开发商两者的利益。
以上《物权法》关于车库车位的新规定，从一定程度上解决了因立法滞后所导致关于车位、车库归属争议的问题，但也正是由于其刚刚颁布，该条文仍缺乏可操作性，尚需有关部门进一步制定实施细则，以实现权属清晰、物尽其用。
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