合同签订时间晚于合同执行时间（签订时间晚于生效日期）

第三人执行异议之诉之房产争诉———没有那么简单

“我以为我早在房产查封之前签署了《买卖合同》，办理了入住手续，占有了房屋，我应该拿回属于我的房子，但是我又输了。”这是李某面对律师说的话，他指着桌子上的一摞材料，脸上露出欲哭无泪的表情。

法律就是这样，在你认为特别有道理、稳操胜券的时候，审判者或对方总能找到出其不意的方法。所以诉讼不简单，一定要全盘考虑、周详计划。

案情概述：2014年7月24日，李某与房屋开发公司签署三份《商品房买卖合同》购买房产，购买房屋三处，同日办理房屋交付手续和入住手续，缴纳了水电、物业费等相应费用，虽然没有办理房产证，但这也符合社会现实，周围人员也都没有房产证，开发商也表示尽快办理，李某也没放在心上。2016年2月，法院执行人员到访，要求限期腾房，该房产即将拍卖。经查，该房产于2015年10月被查封。随即李某提出执行异议，被驳回后，提出执行异议之诉。这一诉，近五年多的时间，最终在2021年9月画上句号：驳回李某的请求。

案件审理：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

李某认为自己完全符合，没想到法院审理中认为《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，本案中李某对案涉房屋提出执行异议，其对案涉房屋所享有的民事权益应符合该条规定方可排除强制执行。现李某在本案中的主张涉及多套房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定，在本案中不属于商品房消费者，仅是商品房消费者之外的一般买受人，其对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行，一审判决对李某的诉讼请求未予支持并无不妥。

综合案件的审理判断，李某认为自己虽然购买多套房屋，但仍属于购买人；法院审理中使用适用法律不当，应该适用，该《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

终审审理：房屋开发公司曾于2013年6月25日签署了《抵押合同》并办理了案涉房屋抵押权登记。而李某所签关于案涉房屋的《商品房买卖合同》落款时间为2014年7月24日，合同签订时间晚于案涉房屋抵押权设立时间，且未办理过户登记手续。

因此应该适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是一般不动产买卖合同关系中无过错买受人的权利，该权利并不能对抗《执行异议和复议规定》第二十七条规定的申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权。

因申请执行人对案涉房屋享有足以对抗案外人的抵押权，具有优先受偿的权利，原审判决有事实与法律依据，并无不当。

至此，案件终审，画上句号。

评价：李某的遭遇让人同情，历时多年希望一遍遍的破灭，现实的残酷，写在他的脸上，教训是深刻也是发人深省的。买房人一定要慎重，因为不是一般商品，做好事先调查和事后办证跟踪，缺一不可。

房子一定要过户，上次已经说过，工程抵债的房屋，这次上商品房买卖，都有风险，所以过户才是稳妥的表现。

打官司一定要通盘考虑，不要抱着一条法律的规定勇闯天涯，因为汉语言文字的博大精深，可以有各种理解方式，每个人的身处环境不同，想法各异，一定要想到各种应对方式。

随着这个案例介绍，各位一定想到的比我更多，相互交流吧，一起抵抗各种风险，生活不易，买房一定慎重。