以房产抵押贷款需要注意什么（以房产抵押贷款需要注意的事项）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，有朋友想通过房产抵押的方式从我这边借钱，金额挺大的，我没有房产抵押的经验，请问这种方式有风险吗？主要流程是什么样的？我要不要注意什么问题？

沪叔：你好，朋友之间房产抵押借款双方最好签订一份经律师审核过的合同。房产抵押时要注意，借款金额一般不要超过房产评估价的50-60%，而且要避免房子重复抵押的情况。其实一旦出现到期未还款的情况，最好的方式是走司法途径拍卖还钱，而不是房屋所有权的转让。因为房屋所有权的不确定性太大，有时候房子反而不好处理，比方说限购无法过户、不配合交易、交易费用等。当然，像债权未经债务人同意不得转让、提供担保等，否则抵押权要随着债权一同转让，这一类的条款还是要有的，在一定程度上能够保障借款人利益。

提问：沪叔，你好。看好多人都说银行对二手房停贷了，利率也提了不少，这消息是真的吗？如果是真的，对二手房市场有什么影响呢？这会不会影响新房市场？我们买房会不会变难？什么样的二手房受影响最大？

沪叔：你好，最近信贷政策收紧，利率上升，部分城市的二手房出现了延缓房贷甚至停贷的情况，这意味着整个市场对二手房都全面收紧，二手房购买难度进一步加大。信贷方面，二手房贷款审批越来越严格，房子难买，很多房东都降价不少希望找到全款买家套现。政策方面，一些城市控制二手房售价，二套房置换难度很大，二手房市场更艰难。收紧二手房市场不止是为了稳住新房市场保住土地财政，维持房企资金链，更重要的是要稳住市场预期，通过冰冻二手房，缩进卖家回款时间来给楼市降温，让整个楼市预期回归正常，也让购房者更关注房子居住价值本身，去新房库存。另外，银行收紧信贷也是由于市场资金紧张，上半年额度告急，也要冲业绩，所以会出现暂时的停贷现象，对新房购房影响偏小。二手房停贷，很多二手房的流动性会被削弱，如单价高、总价高的房源和老破小，都会受到影响。当前这种情况对于购房置换的客群影响较大，刚需新房影响较小，如果停贷时间较长，可能是对二手房市场的严格调控，中期停贷则是给二手房楼市降温，如果只是短期停贷对二手房影响并不是很大。

提问：沪叔你好，老婆今年有了二胎，现在住的是两居室房子，打算今年换房，请问二胎家庭换房有需要注意什么的

沪叔：你好，首先对主卧的朝南性或说卧室的朝南性有更多要求，如果是二胎，意味着会有两个小孩，最起码要把两个小孩安排朝南面向有采光的卧室，至少是需要个三房，三房里面两房要朝南比较好的。

其次对于有两个小孩的家庭，其实家庭的活动室是蛮重要的，家庭活动室对于一些小房型为简单的归类到客厅，选客厅建议大一些，不太建议买茶几这个东西，日常茶几的使用率极低，不如把这个空间取消掉，沙发前面有一块完整的地方可以给小孩玩，对小孩成长是非常大的好处的

第三个一定要有两个卫生间，不管这两个小孩是一男一女还是同性别的，因为跟家长的使用起来，生活习惯需要越来越注意，如果只有一个卫生间会有各种各样的不方便，而且未来生活起来会更矛盾，所以一定要两个卫生间，而且相对分得开是比较好的。

提问：沪叔，你好，坐标上海，目前未婚，上海工作，收入情况比较一般，现在计划买房有父母帮助部分，是刚需购房者，想考虑买一套小户型房子自住，请问九亭地区可以考虑入手吗？预算比较有限，未来这里有没有发展潜力？

沪叔：你好，九亭近年来的发展比较一般，因为政策规划一直比较一般，没有什么政策倾斜。九亭地区的历史悠久，但是从历史渊源来看，地位比较一般。随着工业化的建设及地铁线路的普及，九亭地区的商业才开始逐渐发展起来。九亭地区最初的房地产行业是从廉租房开始的，但是随着该区的土地开发，九亭地区开始出现大量别墅区及普通公寓小区。但是整体的商业状况及教育，医疗水平都比较一般。从目前的发展状况来看，九亭地区缺少驱动产业，其发展多依靠周边板块的带动；交通路线的规划落实也需要较久的时间；此外，该区的教育水平及学校质量也比较一般。上海买房投资，逻辑也很简单，新房仍然需要买高性价比楼盘，投资回报率最高的楼盘，详见内部分享。