民法典物权编草案全文解读（民法典物权法最新规定）

80后90初的我们基本都换过了几次工作，整体走向是盘旋向上，逐步担任了管理岗位，对自己的职业生涯有了更清晰的规划和更落地的执行方案。

此外，建立了家庭，也具备了一定的物质基础，充分证明了学习和思考是有一定的经济价值。但大家的整体差异不是很大，果然你的水平看看你身边的朋友就知道了。哈哈哈。。。。

第三，眼界上与十年前初识，也有了较大的变化。世上没有白走的路，每一步都算数。现在的认知也都是遭遇了毒打或者点拨后的醒悟。

愿我们每一个人都不辜负自己，不辜负托付，终有成，终有获。

言归正传。

一、土地承包经营权的转让与互换

334条：土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经 营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

【多多有话说】

与原物权法128条相比，

1. 土地承包经营权的流转可以通过互换实现，但需要在统一集体经济组织的土地承包经营权互换；土地承包经营权的转让后，受让人与土地所有权人建立新的承包关系，原承包关系终止。

土地承包经营权进行互换。转让的，当事人应当订立书面合同。互换的，经土地所有权人备案；转让的，应当经过土地所有权人的同意。根据民法典335条，应当采取登机对抗主义。

2. 原物权法128条规定，土地承包经营权的流转依据是农村土地承包法的规定。本条规定把它修改为依照法律规定，扩大了法律适用的依据。

3. 删除了流转期限不得超过承包期的剩余期限的规定。但是《农村土地承包法》38条有类似约定。

4. 删除了转包方式。因为转包出租即是土地经营权的流转问题。

二、土地经营权的流转

339条：土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

【多多有话说】

本条为新增内容，也就是著名的“农村土地权属的三权分置”，也即是土地所有权（归属于农村集体经济组织，即“公有制”）、土地承包经营权、土地经营权。

三、土地经营权人的权利

340条：土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。

【多多有话说】

本条为新增内容。通过转让取得土地经营权利人享有土地的用益物权，这是基于用益物权产生的用益物权，而非基于所有权产生。

四、土地经营权的登记

341条：流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

【多多有话说】：

本条为新增内容。按照该规定，五年以上的合同可以登记也可以不登记，不妨碍合同生效，区别点在于是否能够对抗善意第三人。

但是，问题在于，如果五年以内的经营权该如何处理？是物权还是债权？期限短，未登记，也没有对抗的效力，是不是有可能是债权？

这个问题可以研究讨论下。

五、非家庭承包方式取得土地经营权的流转

342条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

【多多有话说】：

本条规定的是四荒土地，即荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。四荒土地也可以参加流转，与341条相比，仅仅是取得土地承包经营权的方法不同。

六、设立建设用地使用权设立的准则

346条：设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

【多多有话说】：

本条来自于原物权法136条。

1. 设立建设用地使用权需要符合节约资源、保护生态环境的原则，也就是民法典总则编第九条的规定。

2. 设立建设用地使用权应当遵守法律法规，按批准用途使用土地。物权法136条无此规定，民法典强调了土地用途的规定，不能超用途使用。

3. 不得损害在先的用益物权。

我认为，这条相较于之前做了较大的调整，但是可惜本条的义务目前看下来都是软义务。

七、设立建设用地使用权的设立方式

347条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

【多多有话说】

与原物权法137条规定相比，本条删除了采取划拨方式应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，是因为该内容为设立建设用地使用权的基本要求，并在民法典物权编第三百四十六条进行了规定。

八、居住权的含义

366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

【多多有话说】

原物权法草案中规定了居住权，但正式稿中删除了。

但物权法中规定居住权主要是为了充分发挥房屋的利用效能，且应当充分尊重所有权人的意志和利益。

居住物权是他物权，有用益性、人身性、独立性、不可转让性。

九、居住权合同设立的形式与条款

367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

【多多有话说】

居住权合同是要式合同。

十、居住权的设立

居住权无偿是常态，有偿也可以。

居住权无偿时，一般住房及其附属设施的异常维护费用和物业管理费用由居住人承担，但房屋的重大修缮或改建，如无特殊约定，应有所有权人承担。

居住权是用益物权，适用登记发生主义。

如果双方订立了居住权合同，居住人实际使用了房屋，但未经登记，我以为，居住人仅仅取得了居住的债权，而非用益物权。