土地使用权转让流程及费用（农村土地经营权流转管理办法）

2021年内3月农业农村部发布的《农村土地经营权流转管理办法》开始实施以来，对农村土地流转做了进一步说明，使土地流转更加规范化，进一步保护农民的利益。

首先，明确了农村土地经营权流转有三方当事人，分别为农民集体、农户家庭和经营权受让方，三方分别对应的权利是农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营权和受让方的土地经营权。

其次，农民自主决定土地是否流转。

第二条土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

但是在实践中，由于很多农民朋友对土地流转的相关程序以及国家政策不清楚，常常会吃亏。明明是为了提高土地使用效率，提升收入，但反而收入不如以前了；或者土地流转后又遇上土地征收拆迁，有些地方以土地流转之名行违法征收之实，吃亏的还是农民。

所以大家对于土地流转的程序以及签合同的注意事项，必须有一定的了解，心中有数才能处变不惊。

万典律师为大家整理了土地流转相关的法律政策知识：

流转土地需要走正规程序

1、提出申请

土地流出方向的村民小组或村民委员会提出申请并填写流转申请书，内容包括：姓名、村名、面积、地名、地类、价格、期限、联系电话等，由村流转信息员向乡（镇）土地流转服务站报送。

土地流入方向乡（镇）土地流转服务站提出申请并填写土地流转申请表，内容包括：姓名、单位、需求面积、地类要求、意向流转期限、拟从事经营项目、联系电话。由乡（镇）土地流转服务站办理并向县土地流转服务中心备案。

2、审核、登记

流出方土地情况审核按照“属地核实”的原则，经村民委员会和村民小组同意并办理相关手续后，进行登记。

乡（镇）土地流转服务站对流入方的经营能力和经营项目进行审核后，进行登记。

3、流转价格评估

流转土地价格由流转双方当事人协商确定，或委托乡（镇）土地流转服务站组织有关人员评估土地流转价格，作为参考依据。流转面积较大的，可由县土地流转服务中心组织专家进行评估。

4、信息发布

乡（镇）土地流转服务站根据流转价格评估结果及土地流转双方提供的信息，在交易服务场所进行信息发布，并约请流转当事人会面，平等洽谈。

5、自愿协商

县、乡（镇）土地流转组织作为管理、服务机构，协助土地流转双方依法自愿当面洽谈流转价格、期限等相关事宜。

6、签订合同

土地流转双方协商一致，达成流转意向后，按程序签订统一文本格式的土地流转合同

7、鉴证、归档

土地流转合同文本一式五份，经乡（镇）鉴证。流转面积较大的应在双方自愿的基础上进行公证。合同文本流转双方各执一份，其余三份分别由村、乡（镇）、县归档备案。

土地流转应坚持的原则

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

根据《农村土地经营权流转管理办法》中的规定，土地经营权流转应当要坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定并长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

土地流转必须要获得三分之二以上成员或村民代表的同意，如果只有少数人同意，那么则是不可以流转土地的。

签订土地流转合同要注意什么？

1、明确双方当事人的姓名、住所。注意签约人是有民事能力的人，转出方签约人应为承包方代表(户主)或经承包方(户主)授权的人。

2、注意明确土地流转方式。特别是转包与转让的差别巨大，一定要格外注意。

3、注意明确流转土地的坐落、四至、面积、质量等级。土地环境比较复杂的，最好双方一起进行侦探，再做进一步的决定。

4、注意流转土地的用途。农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的用途。

5、注意流转的期限以及起止日期。流转期限不得超过承包期的剩余期限。

6、注意明确双方的权利和义务。比如道路条件、水源供应、流转价格、支付方式、支付时间等等一系列问题。

7、注意流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理。

8、注意约定违约责任。

9、注意土地流转不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

农村土地是村民的生存之本，因为现在实行规模化生产，村民所拥有的土地比较分散，所以村民通过流转的方式获取费用，而其他人通过流转而来的土地进行扩大化生产，其实对于双方来说都是好事。

但是在流转过程中村民一定要注意，流转是保留村民的承包权的，且流转期限不得超过承包期。任何通过流转方式进行非农业建设的，村民都需要提高警惕。

签合同时也要慎之又慎，不清楚、不明白的地方一定要及时问清楚，以免以后遭受损失，增加维权的阻力。