【1】引言

房产属于不动产。不动产几乎每流动一次，就要缴纳一笔不菲的税费。加上房产本身价值巨大，七算八算，这笔税费，恐怕谁都得掂量掂量。

很多时候，在做房产过户的时候，人们几乎所有的焦点都集中在“钱”上——毕竟钱是最现实的东西。所以，这里我们也暂时忽略其他因素，例如，父母为省钱、生前就把房子过户给子女，要不要考虑父母经济利益的保护问题等。

那么，是否所有的房产过户方式，都要涉及到大额税费？哪些情况下、采取什么方式，能把过户成本降到最低？

先做一个提示：这里所谈及的“过户”，泛指变更房子产权人。

【2】房产过户最省钱的三种方式

在条件情况下，还是有一些省钱过户交易方式的。但是注意：要限定条件。

按照过户费用从低到高，最省钱的方式有三种：

1.夫妻房产过户。

在所有的房产过户方式中，这种方式是最省钱的——费用几乎可以忽略不计。

条件：夫妻关系；房产无抵押、无贷款。
方式：直接变更房产产权人，或者夫妻之间书面约定财产归属。

举个例子：

小张有一套婚前全额购置的房产，登记的是个人名字，价值100万（注：指评估价格而非市场价格，下同）。
结婚之后，出于对爱人的信任和真情，在房产证上加***配偶名字。俩人只需要拿着结婚证、身份证、房产证明，去房地产管理部门（不动产登记中心），带上80块钱工本费，直接办理加名手续。

夫妻房产更名（加减名），是免税的。这在我国2020年《契税法》中进一步立法明确（尽管《契税法》出台之前也如此），参见第六条（四）：

第六条有下列情形之一的，免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
（二）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
（三）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
（四）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
（六）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

除了办理更名登记手续之外，双方还可以书面约定：例如，不办理更名手续，但是小张和配偶签订了一份财产协议：小张的婚前个人房产中，自愿有xx份额无偿归属于配偶，配偶自愿接受。协议是双方行为，对双方有约束力。

注意这种方式的两个前提条件：

仅限于夫妻关系。若是在结婚之前加名，只能通过买卖或者赠与方式，涉税。至于其他关系，例如父母与子女之间的房产加减名操作，均不适用，该缴税必须缴税。
房子无抵押、无贷款。若房子处于抵押、或者按揭尚未还完贷款的情况下，很难变更产权人。

2.继承过户。

继承过户，有费无税，费用虽然上千计，但还是可承受的。

条件：房产产权人过世；法定继承人继承。
方式：直接去不动产登记中心办理继承过户手续（继承无争议）。

举个例子：

小张的父母过世了，留下一套房产，价值100万。小张是独生子，爷爷奶奶、姥姥姥爷均已过世。小张作为父母房产的唯一法定继承人，准备好父母及所有其他法定继承人的死亡证明、亲属关系证明、房产证明、个人身份证明等材料，直接去房产管理部门办理继承手续。其中，主要涉及的费用为评估费（不超过5‰）。
因此，小张需要缴纳5000元左右的费用，可以把父母房产继承过户到名下。

无争议继承情况下，按照目前普适的惯性做法，有一项很“重”的费用——公证费用。公证费用按照0.5%-2%阶梯征收。但在这里要做一个提醒：公证费，根本不必花费。

强制公证是之前的规定，在司发通〔2016〕63号文中已经明确废止。按照《不动产登记操作规范》的规定是：

因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》、《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：
申请人提交的申请材料包括：
……

这个规定说得很明确：可以不提交公证材料或者生效的法律文书，准备好相关材料（可自行查阅上文，不再摘录），直接办理继承过户手续，节省一大笔公证费用。

至于有些人提到：你说的这些都没用，办理的时候要求必须有公证书，你不公证，谁给你办？

遇到这种问题的人，只能给出两个选择：要么听信说辞，多花钱，愿打愿挨——但希望明白这种说辞到底是对是错。愿意为对方的错误买单，没有人阻止；要么，参照一下近期社会上出的案例，看看继承人是怎么诉讼办理机构、维护自己合法权益的。

再说说条件。

其中提到：法定继承人继承。这里不区分被继承人生前是否留有合法有效遗嘱。

但是，如果想通过继承的方式，给到非法定继承人，只能通过遗嘱、或者遗赠扶养协议的方式，而且还会额外产生一笔税。

举个例子：

小张的父母对孙子特别喜爱，打算把自己的房产留给孙子。如果按照法定继承是不能直接给到的。于是，老两口生前订立了一份合法有效遗嘱，把房子遗赠给孙子。

当孙子接受遗赠的时候，因为他并不是法定继承人，还需要额外缴纳一笔契税（可参见《契税法》第六条，非法定继承人并不位列免征契税范围）。按照目前普适做法，税率为1.5%。所以，100万的房子，孙子需要额外缴纳1.5万的契税。

3.买卖过户。

房产买卖，是目前最成熟的一种过户方式，不限交易者关系，但受限于购房资格和限购政策。

条件：卖方满五唯一；买方有购房资格。
方式：直接去房产管理部门办理过户手续。

相信大家都对一个词耳熟能详：满五唯一。

房产对于卖方而言，在“满五唯一”情况下，无税。买方缴纳税费的多少，看交易面积、买方有无房情况而定，必缴契税：

买方无房、房子过户面积≤90㎡的，1%契税。
买方无房、90㎡＜房子过户面积≤140㎡的，1.5%契税。
买方有房，或者房子过户面积＞140㎡的，3%契税。

（以上面积标准，不同地区有些许差异。）

举个例子：

小张的父母把自己名下已经满五年、唯一一套面积80㎡的住房，通过买卖的方式给到小张，该房子评估价格为100万，小张名下无房。
这时候，父母与小张直接去不动产登记中心，双方签订《商品房买卖合同》办理过户登记手续。小张父母无须缴纳增值税、个税等税费，小张需要缴纳1%、即1万块钱契税。

【3】其他方式和条件下的税费

以上三种方式，在满足条件情况下，是目前房产过户中最“省钱”的。除此之外，因条件不同、方式不同，税费均相对更高，例如：

非配偶之间，例如男女朋友关系，房产加减名只能走买卖或者赠与方式，必税。
赠与方式，普适税率为受赠一方缴纳3%契税。
卖方不唯一情况下，额外增加1%个税；卖方房子不满二情况下，还需要额外增加5.X%增值税。
……

还有些人说了：你少计算一点。照你这么说下来，如果子女得到父母房子，好像是继承最便宜，但是你没算房子继承之后再出售的费用！最省钱的，是父母生前把房子卖给子女！

这里想说明的是：要看站在谁的角度去考虑问题。

之前的一篇文章：《再次强调：继承父母的房子再出售，不用全额缴纳20%个人所得税》已经介绍过关于继承所得房产再出售是如何纳税的，质疑的朋友最好去核实一下相关政策，最重要的，去看看不同地方真实的做法来验证一下，不要道听途说，更要学会如何争取自己的权益，而不是甘愿挨打还得忍气吞声。这是其一——希望站在自己的角度，懂得如何维护自己利益。

其二，即便继承之后再交易有高额税费，要想清楚：这笔税费是谁缴纳的、是不是跟父母有关。而让父母生前就把房子过户掉，父母的权益又如何保障？