中介和买家联合骗卖房怎么办（卖房者被房产中介***的案例分析)

中介公司与卖主串通，购房者如何追讨巨额差价||兰州刘世龙律师

文|兰州刘世龙律师 欢迎阅读咨询

房产中介公司作为房地产经纪机构，应当遵守《中国房地产经纪执业规则》的规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出 (转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息赚取中介费、服务费、看房费等费用。

如果中介公司和卖主串通，损害购房者的利益，则中介公司不但违反了《中国房地产经纪执业规则》的规定，而且也违反了我国合同法的规定，即中介公司和卖主恶意串通损害第三人利益，合同无效。

按照合同法的规定，房产中介公司和卖主恶意串通，损害购房者利益的，因此取得的财产返还购房者。

为了确保自己的利益不受侵害，在与中介公司签订中介服务合同时，委托人不妨在合同中约定中介公司应当对所提供的信息的真实性负保证责任，以及因虚假信息给自己造成损失后的损害赔偿责任。这样就会促使中介公司对自己的中介信息严格把关，即使将来出了纰漏，委托人索赔也有据可依。

【典型案例】

2011年3月，张某通过中介公司介绍选中了一套住房，在中介人员陪同看房过程中，不断有人打来电话要求中介人员安排看房。张某看到该房屋十分紧俏，就在未进行实际商讨房价的情况下，匆忙交纳了 5000元定金封盘。回家后，张某越想越觉得不对劲，一打听才知道，原来那些电话都是中介公司有意安排的“房托”。于是，第二天张某又去中介公司要求拿回定金，但被中介公司一口拒绝。看到这5000元很难再要回来，张某干脆就决定买下该房。经协商，张某最后以30万元的价格成交，并签订了房屋买卖合同。

办理完房产过户手续之后，原房主请张某吃饭。席间他酒后吐真言，说中介公司给了他2000元定金，才签订了该套房屋出卖的独家代理协议。 他出售房屋的保底价是20万元，超过部分与中介公司四六分成。

得知内幕后，张某感到十分震惊，便以自己受骗了为由，向中介公司索要巨额差价。而在追讨中张某还了解到，该中介公司早已入不敷出、濒临破产，所赚得的巨额差价和中介费收入早已所剩不多了。

【律师评析】

中介公司与房屋卖主之间的恶意串通行为，违反了法律规定，有违公平诚信原则，严重损害了张某的利益，所以张某与卖主签订的房屋买卖合同无效，中介公司必须返还张某的全部购房款并赔偿张某受到的损失。由于中介公司已经无力偿还张某的巨额款项，张某可以向法院申请中介公司破产还债。

第一，张某与中介公司所签订的房屋买卖合同无效。

本案中，中介公司利用“房托”制造房源紧张、紧俏的假象，诱使张某仓促支付定金，从而将张某套牢；当张某被迫买房而处于被动地位时，中介公司又采取隐瞒卖主实际出价的方式，赚取巨额差价，严重违反了《中国房地产经纪执业规则》第27条第1款关于房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式嗛取差价的规定，严重损害了张某的合法利益。根据我国合同法第52条的规定，中介公司以欺诈的方式与张某签订的房屋买卖合同应当是无效的。

第二，张某有权要求中介公司返还包括巨额差价在内的所有房款。

既然该房屋买卖合同是无效的，那么根据我国合同法第59条的规定，中介公司就应当返还张某交纳的所有房款，包括与卖主串通赚取的巨额差价。另外，由于张某的购房目的没有达到，中介公司所收取的中介费也应该退还。如果张某因此还受到了其他经济损失，中介公司作为有过错的一方也应当进行赔偿。

第三，如果中介公司无力还款，张某可以向法院申请中介公司破产还债。

本案中，中介公司存在过错需要对张某进行赔偿已经是无可争辩的事实，而张某提起赔偿诉讼之后，人民法院会支持张某的请求。但由于该中介公司早已入不敷出，所赚得的巨额差价和中介费收入现在也所剩无几，基本上已经失去了偿还能力。因此，为了最大限度地挽回损失，可以根据 我国企业破产法第8条的规定，向人民法院申请宣告该中介公司破产还债。申请宣告破产还债时，需要注意以下几点：

一是张某应该向该中介公司住所地的法院提出申请。

二是张某应当提交破产申请书。申请书还要写明张某与中介公司的姓名、名称、住所等基本情况，以及债权的性质、种类、数额，债权发生的事实和证据，中介公司失去偿还能力的证据等。

三是中介公司的破产财产优先拨付破产费用后，将按照下列顺序清偿：（1)所欠职工工资和劳动保险费用；（2)破产企业所欠税款；（3)破产债权。破产财产不足清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。张某的购房款属于第（3)类，需要清偿前两种税费之后再进行清偿。