住宅小区物业管理细则最新（新版物业管理条例解读）

党建引领物业管理

今后，将坚持党对物业管理工作的全面领导。《通知》提出，加快推进省、市、县三级物业行业党（工）委建设，推动物业服务企业党组织应建尽建。

推进党的组织和工作向居民小区(网格)、楼栋延伸，建立小区党组织，协助街道（乡镇）、社区居委会开展业主委员会组建换届、矛盾纠纷化解、服务小区居民等工作。将党的领导写入业主委员会议事规则和管理规约，日常工作事项由党的工作小组先议，再提交业主委员会或业主大会讨论、决策。

推行“双向进入、交叉任职”，推荐符合条件的社区“两委”成员、社区专职工作人员通过法定程序兼任业主委员会成员；推荐符合条件的社区“两委”成员、小区党组织成员兼任物业服务项目义务质量总监；吸纳优秀物业服务企业党员负责人担任社区党组织兼职委员。

业主参与小区治理

今后，将提升业主委员会履职能力，加强对其监督。《通知》提出，街道（乡镇）、社区负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会组建改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。小区业主委员会成员中党员比例一般不低于50%，主任一般由党员担任。对暂不具备成立业主委员会条件的，成立小区自管组织，代行业主委员会职责。

探索引入第三方机构协助开展业主委员会组建及换届改选、日常运行、物业矛盾纠纷调处、业务培训等工作。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力。业主委员会要督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，指导业主配合相关部门积极参与社区治理。引导业主按时缴纳物业服务费，对多次催交仍拖欠物业费、维修资金的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交，并协助物业服务企业通过司法途径解决。探索将恶意拖欠物业费、维修资金的行为纳入个人信用记录。

健全群众参与机制，业主委员会要定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，公开征求业主意见，报告社区党组织和居民委员会并听取其建议。社区（小区）党组织发挥群众优势，引导业主有序参与小区治理，完善业主评议机制，定期组织业主代表评议业主委员会履职情况，结果作为业主委员会改选调整的重要依据。

协同共治解决难题

今后，联动管理将成为解决小区难点问题的有效途径。《通知》指出，街道（乡镇）要履行住宅小区综合管理属地责任，建立物业管理联席会议制度，统筹公安、民政、自然资源、环保、住建、城管、市场监管等职能部门和供水、供电、供气等专业运营单位，定期协调解决住宅小区物业管理重难点问题。

完善“街道（乡镇）吹哨、部门报到”“社区吹哨、党员报到”机制，明确部门和单位职责清单，压实工作责任，推动职能部门和专业运营单位执法管理服务进小区。

以小区为单位，健全社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”机制。社区居委会成立环境和物业管理委员会，督促业主委员会（小区自管组织）、物业服务企业履行职责。

构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理矛盾纠纷调解工作模式，逐级建立物业管理矛盾纠纷人民调解组织，开展物业服务法规政策的宣传教育，引导人民群众依法理性表达利益诉求，及时解决住宅小区各类物业管理矛盾纠纷。

全面监管物业服务

今后，将对物业服务企业进行有效监管。《通知》指出，将建立物业服务企业、项目经理信用信息管理制度，根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道（乡镇）意见等情况，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、***采购等方面的应用。

加强物业服务企业登记注册信息部门共享，督促指导物业服务企业全面落实物业管理区域、前期物业招投标、前期物业服务合同、承接查验协议、物业服务合同等备案管理制度。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。完善物业服务质量考评机制，推动形成优胜劣汰的市场环境；对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。

发挥物业行业协会作用，制订物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，开展职业技能培训和竞赛，开展达标评级活动，提高从业人员整体素质和技能水平。

严格物业收费监管

物业服务收费谁来定？怎么定？如何监管？今后，有了框框。《通知》指出，物业服务企业要落实“四公开”制度，在小区显著位置公开物业服务人员、服务内容及标准、服务收费价格、报修方式等，通过网络等方式告知业主公示内容。不得收取公示收费项目以外的费用，对相关价格违法行为依法严厉查处。

住宅前期物业服务收费实行***定价，收费标准由价格主管部门会同同级住建主管部门制订并公布基准价及浮动幅度，建立动态调整机制。

住宅前期物业服务以外的价格由市场竞争产生，实行市场调节。实行市场调节的物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务质量相适应的原则，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业不得擅自调整约定的收费标准，引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。鼓励物业行业协会或通过委托第三方评估机构监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

规范维修资金管理

今后，将进一步优化住宅维修资金的缴纳、使用和管理手段。《通知》指出，将探索新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金，购房人在办理房屋交付使用手续前向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。

深化业务培训和指导，提高业主委员会在维修资金申请使用中的组织能力、决策能力和执行能力。建立紧急维修事项清单，完善维修资金应急使用程序和代修程序，对符合条件的，依法落实应急维修和代修。加强维修资金工程的监督管理，严肃查处工程造价、监理、招标、质量等违法违规行为。

加快维修资金管理信息系统建设，持续进行维修资金数据清理，方便业主实时查询；逐步推行在线交存、电子票据等便民服务，提升服务效能。

物业服务转型升级

今后，将加大扶持力度，推动物业服务向现代服务业转型。《通知》指出，鼓励物业服务企业建设智慧物业管理服务平台，与各类政务服务平台、公用事业服务平台对接，打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用，提升物业智慧管理服务水平。

鼓励有条件的物业服务企业在做好物业基础服务的同时，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利，盘活小区既有公共房屋和设施，优先用于社区公共服务，积极推行“物业服务+养老服务”居家社区养老模式。推动物业服务线上线下融合，促进物业服务企业由物的管理向居民服务转型升级。