认购协议书有法律效力吗（买卖合同纠纷的诉讼时效）

想要理解商品房认购书及法律效力，需明确几个法律概念。

讲个故事。小敏要买小倩家的矿山，转给小倩100万定金，约定明天上午9点在苍山脚下签订买山合同，第二天小敏太累一觉睡到中午12点，醒来收到小倩信息“因你未按时过来签买山合同，我不卖了。”小敏回：“那我现在过来签合同。”小倩答:“晚了，卖给大金牙了。”小敏回：“你答应卖给我了。”小倩答：“我只答应早上九点和你签买山合同，不是直接把山给你吧。”小敏回：“那退我押金。”小倩答：“你没按照预约时间来，定金没收！”小敏遂气晕。

法律上有一对词，叫做预约合同和本约合同。小敏预约明天上午9点在苍山脚下签订买山合同就是一个口头预约合同，本约合同就是矿山买卖合同。小敏未按时到场，违反了预约合同的约定，以至于本约合同也就是买山合同没有能够签订。小敏山没买到，还损失了定金。

回到商品房交易上来，《商品房认购书》就是预约合同，而将来签订的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》就是本约合同。《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”法条明确了预约合同的定义以及预约合同的违约责任。法律上的违约责任包括“合同继续履行、支付违约金、定金罚则等”，小敏要求继续签订买矿山合同以及被没收定金都是属于违约责任的范畴。

那么签了《商品房认购书》有什么用？

签了预约合同的认购书，目的就是为了能够顺利签订《商品房买卖合同》，如果一方不按照约定签订《商品房买卖合同》，就要承担违约责任。有的购房人拿着《商品房认购书》到法院要求开发商办理过户登记，大多数情况下是得不到支持的，为什么？因为预约合同中要求继续履行的违约责任是继续签订作为本约合同的《商品房买卖合同》，继续履行过户登记是属于本约合同违约责任承担的范围。强调一下，在极少的情况下，预约合同可以视为本约合同，其根本原因在于预约合同的条款约定已经完全具备了本约合同的所有特征以至于其性质发生了根本改变。房产交易中，《商品房认购书》在满足《商品房销售管理办法》第十六条书面商品房买卖合同的 13项主要内容（即应当具备的交付条件、面积、户型、价格等具体的基本内容的条款）并且卖房人已经收取购房款的情况下，认购书能视同为买卖本约合同。

签订《商品房认购书》需要注意以下几点：

1.认购书的条款内容是否包含了商品房买卖合同的 13项主要内容，如果没有，自动丧失起诉开发商要求承担过户登记等违约责任的可能性。

2.认购书中约定违约责任的承担是否有定金罚则。《民法典》第五百八十七条明确了定金处罚，“……给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”购房人可能因没有履行签订买卖合同的义务可能被没收定金。

3.确实想买房时，签订了《商品房认购书》并不保险，早日签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》才是明智之举，二者的区别在于承担的违约责任不同，上述已经十分清楚。